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LEGISLATION TRANSACTIONS IMMOBILIERES FRANCE

LEGISLATION sur la NEGOCIATION IMMOBILIERE en FRANCE


Cette page concerne notamment les nouvelles conditions de réception des fonds par les agents immobiliers, pour la vente de listes, la location ou la vente de biens immobiliers.

Ouverture d'un compte
L'intermédiaire en transaction immobilières et sur fonds de commerce doit faire ouvrir, à son nom, un compte qui est spécialement affecté à la réception des versements ou remises mentionnés à l'article 5 de la loi de 1970 (décret n° 72-678, 20 juillet 1972, art. 55 et 59, rédaction décret n° 2005-1315, 21 octobre 2005, art. 37 et 39) mais les sommes représentatives des rèmunèrations ou commissions sont désormais exclues de ce compte (décret n° 72-678, 20 juillet 1972, art. 59, rèdaction décret n° 2005-1315, 21 octobre 2005, art. 37 et 39).

Carte de paiement
Les versements reçus par le titulaire de la carte professionnelle peuvent désormais être effectués par carte de paiement (décret n° 72-678, 20 juillet 1972, art. 56 et 59, rédaction décret n° 2005-1315, 21 oct. 2005, art. 38 et 39).

Rémunèration
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire (décret n° 72-678, 20 juillet 1972, art. 73, décret n° 2005-1315, 21 octobre 2005, art. 47).

Autres dispositions touchèes par les modifications résultant du décret du 21 octobre 2005 :
- La convention conclue entre l'acheteur de listes ou de fichiers et le titulaire de la carte portant la mention « Marchand de listes » doit rappeler l'interdiction pour le titulaire de cette carte de recevoir un paiement préalable à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement les listes ou fichiers.

- Les versements accompagnant une réservation de location saisonnière, au sens de l'article 1er-1 de la loi du 2 janvier 1970 (location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs), ne peuvent intervenir plus de six mois avant la remise des clés ni excèder 25 % du montant total du loyer. Le solde ne peut être exigé qu'un mois, au plus tôt, avant l'entrée dans les lieux.

Retouches au statut de l'agent immobilier, le décret d'application
L'activité des professionnels de l'immobilier est règlementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Cette loi a été modifiée en 2004.
Modification apportées par le décret du 20 juillet 1972 :
Paiements - rémunération
Les paiements par carte bancaire seront désormais possibles chez les agents immobiliers.
Le nouveau décret supprime la possibilité, pour les intermédiaires exerçant l'activité de marchands de listes, de percevoir une rémunération prèalablement à la fourniture d'une liste ou d'un fichier.

Carte professionnelle
A partir de 2006, la carte sera délivrée pour 10 ans (auparavant, elle devait être renouvelée tous les ans).
Jusqu'à présent, l'intermédiaire devait obtenir de la préfecture deux cartes professionnelles lorsqu'il exerçait, à la fois, des opérations d'agent immobilier et de syndic. Désormais, cet intermédiaire détiendra une seule carte, qui mentionnera ses deux activités. Lorsque l'intermédiaire fournira accessoirement des prestations touristiques, la carte professionnelle le mentionnera également. La règle de la carte unique comporte toutefois une exception : les marchands de listes devront é ètenir une carte spécifique même s'ils exercent d'autres activités immobilières.

Accès à la profession
Pour obtenir la carte professionnelle, il faut détenir l'un des diplômes suivants :
- un diplôme d'études juridiques, économiques ou commerciales de 3 ans au moins après le baccalauréat ;
- un DUT ou un BTS spécialisé en matière immobilière ;
- un diplôme de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation, option vente et gestion d'immeubles ;
- le baccalauréat, en justifiant d'une expérience professionnelle de 3 ans dans un emploi subordonné se rattachant à une activité immobilière.

Il existe des équivalences pour des personnes d'autres pays européens.

La voie est également ouverte aux personnes non diplômées, si elles ont exercé une activité immobilière durant 10 ans (ou 4 ans seulement pour les cadres et les fonctionnaires de catégorie A). L'exercice à temps partiel d'une activité immobilière est désormais pris en compte pour obtenir la carte professionnelle, mais sa durée doit être équivalente à la durée requise pour un temps complet. L'activité peut en outre avoir été exercée de façon discontinue.

Le texte est muet sur la question de savoir si un agent immobilier peut, ou non, être immatriculé au registre des agents commerciaux ; cela ne semble pas être possible.
Le décret indique désormais que le dossier à fournir à la préfecture doit comporter un extrait du registre du commerce si la personne (auparavant, le décret de 1972 indiquait si l'entreprise) est immatriculée à ce registre ou un double de la demande si elle doit y être immatriculèe. Il faut rappeler que le contrat passé entre un agent immobilier et un agent commercial est nul selon la jurisprudence de la Cour de cassation et de la Cour d'appel de Montpellier (Cf. infra).


Décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, JO du 23, p. 16.812
(La Cour de cassation rappelle les règles d'exigibilitè de la rémunèration due aux agents immobiliers)

Il résulte de l'article 6, alinèa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, deux textes d'ordre public, qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du 3e alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la facultè de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.
cas précis :
Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 1997, modifié par avenant du 9 janvier 1998, Mme X, venderesse, et les consorts Y, acquéreurs, ont conclu, avec le concours de M. Z, agent immobilier, une promesse synallagmatique (compromis de vente) pour un immeuble ; une clause de cet acte stipulait que si les acquéreurs ne réalisaient pas l'acquisition dans les conditions et délais prévus, le dépôt de garantie versé par ces derniers serait conservé par Mme X, "les présentes conventions devenant nulles de plein droit si bon semblait au vendeur ", celui-ci ayant également la faculté de poursuivre la réalisation de la vente, qui, par dérogation aux stipulations de la condition suspensive faite dans son intérêt, deviendrait définitive par la délivrance aux acquéreurs d'une sommation d'avoir à signer l'acte de vente en l'étude de leur notaire.

L'acte authentique n'ayant pas été signé par les acquéreurs, dans le délai imparti, Mme X a manifesté sa volonté de ne plus leur vendre l'immeuble.

Pour condamner Mme X à payer à l'agent immobilier le montant de la commission prévue par le mandat et les consorts et à garantir Mme X du paiement de cette condamnation, l'arrêt de la cour d'appel énonce que l'acte Sous Seing Privé du 12 décembre 1997 constate l'accord sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, que la renonciation ultérieure des parties à passer l'acte authentique ne saurait priver, en l'absence de faute de sa part, l'agent immobilier du droit acquis à sa commission et que le défaut de régularisation de la vente est due à la carence des acquéreurs, qui s'étaient engagés envers Mme X à payer cette commission.

La Cour de cassation dit qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 1e chambre civile, 22 mars 2005 (pourvoi n°02-13.887), cassation partielle.


Sur le statut des agents commerciaux, négociateurs en immobilier
Informées de l'arrêt du 7 juillet 2004 analysé infra, de nombreuses préfectures se posaient la question de savoir si elles ne devaient pas refuser de renouveler les attestations des négociateurs immobiliers lorsque ceux-ci avaient le statut d'agent commercial.
Elles ont interrogé sur ce point le ministère de la Justice et bloqué les demandes de renouvellement en attendant sa réponse. Cette réponse est intervenue le 16 décembre 2005, à travers une lettre-circulaire adressée aux préfets: les cartes de négociateur doivent continuer à être visées par les préfectures dès lors que le négociateur justifie d'un contrat avec un agent immobilier. Peu importe la nature de ce contrat ; il peut s'agir d'un contrat d'agent immobilier ou de tout autre contrat. L'agent commercial travaillant pour un agent immobilier ne doit donc plus rencontrer aujourd'hui de difficulté pour obtenir sa carte de négociateur ou le renouvellement de cette carte.

Immatriculation en tant qu'agent commercial
Tout agent commercial doit être immatriculè au registre spécial des agents commerciaux dont dépend son domicile (registre géré par le greffe du tribunal de commerce).
Cette immatriculation doit ensuite être renouvelèe tous les 5 ans ; à défaut, une amende de 1.500 € est encourue. Depuis l'arrêt du 7 juillet 2004, certains greffes refusent d'immatriculer les négociateurs immobiliers ou de renouveler leur immatriculation.
D'autres greffes, en revanche, continuent à accepter les dossiers des négociateurs immobiliers. Ainsi, à Paris, les négociateurs peuvent toujours s'immatriculer au registre spécial des agents commerciaux ou obtenir le renouvellement de leur immatriculation.


Fin de de l'intervention des agents commerciaux dans les transactions immobilières
Exemple :
La société Y a conclu au profit de M. X un contrat d'agent commercial qui prévoyait une clause de non-concurrence sanctionnée par une clause pénale.
Après la dèmission de M. X, la société Y l'a assigné afin qu'il soit condamné à cesser des actes de concurrence et à payer l'indemnité prévue par la clause pénale.

La société Y a reproché à l'arrêt de la cour d'appel d'avoir prononcé la nullité du contrat conclu entre M. X et elle et d'avoir, en conséquence, rejeté sa demande de paiement de dommages et intérêts en application de la clause de non-concurrence, alors, selon elle :

que si l'activité des agents immobiliers est régie par la loi du 2 janvier 1970, en revanche, la mission de leurs collaborateurs-négociateurs qui concluent des contrats en leur nom et pour leur compte, et qui ne doivent se conformer à la loi de 1970 qu'en ce qui concerne les incapacités de l'article 9, n'est pas régie par des dispositions législatives particuliéres de cette loi, et peut d'ailleurs relever de statuts différents (salarié, mandataire...) ; qu'en l'espèce, la mission de M. X, intervenant en qualité d'agent commercial, était donc nécessairement définie par la loi du 25 juin 1991, de sorte que le contrat de mandat d'intérêt commun était valable entre les parties ; qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 25 juin 1991, 1er et 3 de la loi du 2 janvier 1970, ainsi que 1134 et 1984 du Code civil ;

qu' il appartient au juge de qualifier ou de requalifier les faits ou actes litigieux ; que, même à supposer que le contrat de "mandat d'intérêt commun" ait été à tort qualifié comme tel, il appartenait à la Cour d'Appel de donner à ce contrat, dont elle n'a pas relevé qu'il contiendrait des clauses qui seraient illicites ou incompatibles avec l'application de la loi du 2 juin 1970, son exacte qualification ; qu'en procédant d'emblée à l'annulation du contrat, au motif qu'il avait été inexactement qualifié de contrat de mandat d'intérêt commun, au lieu de procéder à sa requalification, les juges d'appel ont violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;

qu'en annulant le contrat du 8 octobre 1998, au motif que l'activité de M. X était soumise à la loi du 2 janvier 1970, sans vérifier s'il n'était pas conforme aux dispositions de cette loi, la Cour d'Appel a violé l'article 1108 du Code civil, ainsi que les articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, aux motifs suivants :
L'arrêt relève que le contrat litigieux exige de l'agent l'absence de condamnation interdisant la profession d'agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l'achat, la vente, l'échange d'immeubles ou l'achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens; qu'il retient à bon droit que pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux.

Et que la Cour d'Appel étant saisie d'une demande d'annulation du contrat d'agent commercial au motif que l'activité de M. X était réglementèe par la loi du 2 janvier 1970, ce qui excluait la possibilité de conclure un contrat d'agent commercial, la société Y a seulement soutenu que le statut des agents commerciaux était applicable et que pour cette raison le contrat était valable, sans demander à la cour d'appel de le requalifier ni prétendre qu'il était conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970; le moyen, qui est mélangé de fait et de droit, est donc nouveau.

Cour de cassation, chambre commerciale, 7 juillet 2004 (pourvoi n° 02-18.135), rejet.

Depuis, cette décision, de nombreux greffes de tribunaux de commerce refusent l'inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) des agents commerciaux indiquant comme activité la transaction immobilière.





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