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ACHAT IMMOBILIER MAROC

ACHETER de l'IMMOBILIER au MAROC


Acheter au Maroc est avant tout une certitude de temps clément, beaucoup de retraités français ont ainsi vendu leur habitation en métropole pour s'offrir le soleil assuré et une certaine douceur de vie !
De plus, la vie y est environ 8 fois moins chère qu'en France (avec 1500 € par mois vous vivez comme un nabab !)



Plusieurs cas
Si vous avez les fonds disponibles : vous les faites transférer par l'Office des Changes ou par un virement SWIFT vers votre compte marocain et payez par chèque bancaire lors de l'acte notarié. Tous les paiements supérieurs à 10.000 Dirhams doivent être effectués par chèque.

Si vous financez une partie de l'achat à l'aide d'un crédit hypothéquaire :
Votre organisme bancaire français ne pourra qu'exceptionnellement prendre le bien marocain en garantie
- vous devez donc disposer d'un bien non-hypothéqué en France que votre banque peut prendre en gage.
Le déroulement du crédit se passe ensuite comme pour un crédit immobilier normal en France (constitution de dossier, offre de crédit, délai de réflexion, acceptation, appel de fonds, inscription hypothécaire). La banque vous vire l'argent et prend votre maison en France en garantie.

Si vous ne disposez pas d'une maison libre d'hypothèques en France vous avez la possibilité de contracter un crédit in fine (voir notre fiche sur les crédits). Dans l'idéal, il est préférable de disposer de 50 % du coût de l'acquisition immobilière en capital propre. Une version de ce financement immobilier est la suivante :
- vous investissez les 50 % de capital dans un produit à capitalisation non spéculative (une assurance vie, une SICAV ou autre OPCVM monétaires). Si vous en possédez déjà, tant mieux.
- votre organisme financier prend ce portefeuille en gage et vous finance l'achat de la maison au Maroc.
- parallèlement vous vous engagez pendant une durée choisie (7, 10 ou 15 ans) à compléter ce produit de capitalisation pour arriver à 100 % à la fin de la durée.
- les primes périodiques calculées en conséquence permettent d'augmenter la valeur de cet investissement et avec la dernière prime payée vous cèdez le portefeuille à votre organisme financier.
Il existe certains avantages fiscaux en France liés à ce financement.
Les taux d'intérêts pour les 2 premières solutions varient autour de 5 %.


Attention !
Si vous financez votre achat au Maroc, en tant que non-résident, la banque vous demandera d'apporter au moins 30 % des frais d'acquisition ainsi que la totalité des frais de mutation sur vos fonds propres.

Si jusqu'en 2002 une garantie bancaire sur le montant emprunté était nécessaire, désormais, une prise de garantie sur le bien marocain est possible, sous condition qu'il soit titré ou en phase finale de demande de numéro de réquisition.

Vous devez évidemment ouvrir un compte en devises ou en Dh (Dirham) convertibles. Le remboursement des mensualités peut se faire en Dh.

La condition suspensive d'acceptation de prêt peut être mentionnée dans l'avant contrat, elle n'est cependant pas d'ordre public comme en France et peut ne pas être acceptée par le vendeur.

Il n'existe pas de délai de réflexion (11 jours en France) pour l'acceptation de l'offre.


L'acte de vente
Les droits d'enregistrement de l'acte de vente sont de 5 % pour les personnes morales (banques et assurances) et de 2,5 % pour les personnes physiques. Ces droits sont perçus par le Service des Impôts.
Les frais d'immatriculation de l'acte de vente à la Conservation Foncière s'élèvent à 1 % de la valeur du bien.
La taxe notariale est de 0,5 % de la valeur de l'achat. Les honoraires du notaire sont à négocier entre les parties concernées.
Lorsque vous déposerez votre contrat de vente à la Conservation Foncière, vous devrez vous acquitter d'un droit fixe de 75 Dhs.

Le contrat de prêt hypothécaire
L'enregistrement du contrat de prêt hypothécaire au Service des Impôts est gratuit.
Par contre, vous devrez régler à la Conservation Foncière des frais d'hypothèque sur ces contrats de prêt, calculés sur la base de :

* 0,5 % pour la tranche allant de 0 à 50.000 Dhs,
* 0,75 % au-delà de cette tranche et jusqu'à 100.000 Dhs
* 1 % pour la partie excédant les 150.000 Dhs.
S'ajoutent 75 Dhs pour tout dépôt de dossier de contrat de prêt auprès de la Conservation Foncière.

Le certificat de propriété

Pour faire établir votre certificat de propriété, comptez 75 Dhs à régler à la Conservation Foncière.

Et enfin, pour tous les contrats et autres actes, le Service Législation vous demandera 20 Dhs par page et 2 Dhs par signature.

SOIGNER LE COMPROMIS DE VENTE

Pour beaucoup, le compromis de vente n'a que peu de valeur au regard de l'acte de vente lui-même. Pourtant, un compromis de vente bien rédigé évite souvent des conflits ultérieurs.

Nous avons tendance à minimiser l'importance des compromis ou promesses de vente. Ils paraissent presque accessoires comparés à l'acte de vente qui lui, vous permet de prendre réellement possession de votre nouveau logement.

Or il faut savoir que tous les conflits qui peuvent apparaître entre les deux documents sont toujours très difficiles à régler.
Il faut donc s'attacher à bien soigner la rédaction des avant-contrats. Ces compromis ou promesse de vente ne doivent être signés que lorsque toutes les clauses nécessaires ont été identifiées et négociées.

Vous devez considérer le compromis de vente comme si l'acte définitif n'était qu'une simple formalité à régler après la négociation du logement. En effet, la négociation doit se jouer dès la rédaction du compromis de vente.

Les démarches, pas à pas...
Recherche du bien
- informations sur le pays, sa conjoncture économique, les modalités de votre installation au Maroc et la réalité du marché immobilier.
- visites sur le terrain en se méfiant que dans pays à culture orale comme le Maroc, tout le monde se dit agent immobilier.

Prise de rendez-vous
Une fois les biens sélectionnés dur dossier, organiser les visites avec votre agent immobilier local.

Prix et conditions de vente
Vous avez choisi le bien que vous désirez acheter, avec votre agent et le vendeur, la période de négociation entre en jeu.
Elle concerne autant les conditions de la vente que le prix et sont fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente.
Attention ! De nombreuses conditions suspensives obligatoires en France et ne le sont pas au Maroc. Il faut donc les mentionner expressément.

Financement et conseil
Il est conseillé d'avoir déjà obtenu, sur un budget donné l'accord de financement de ses partenaires de crédit avant de s'engager.

Signature devant Notaire
L'enregistrement de votre bien se fait selon le régime de l'immatriculation foncière, ce qui présente les avantages suivants :
- individualisation de chaque immeuble,
- règlement des différents relatifs à l'immeuble,
- établissement d'un titre foncier définitif.
Cette démarche entraîne la signature de l'acte notarié par les parties (prendre soin de se renseigner sur les règlement juridiques marocains).

Frais, impôts et taxes
Le type d'impôt à payer dépend de la nature du bien immobilier :
- droits d'enregistrement : varient de 2,5 % (habitation) à 5 % (habitation en vue d'une revente avant 3 ans, commerce)
- conservation foncière : 1% plus les droits fixes (se renseigner)
- frais de notaire : 1,5% plus la taxe notariée de 0,5 %,
- inscription hypothécaire : 1% du montant de la garantie.

Vous remarquerez que ces frais sont inférieurs à ceux de la France !


Démarches détaillées et cas de figure particuliers
DEMARCHES PRELIMINAIRES avant l'ACQUISITION d'une PARCELLE de TERRAIN

Avant d'acquérir une parcelle de terrain il faut :
Effectuer une enquête préliminaire
- nature juridique du terrain,
- renseignements urbanistiques,
- situation imposable du propriétaire.

Choisir la parcelle correspondant à votre projet
Pour les lotissements ou les promotions immobilières il faut s'assurer que :
- les prévisions de l'urbanisme correspondent à votre projet,
- la parcelles est titrée ou en cours d'immatriculation,
- les équipements hors site sont existants.

Pour la construction il faut s'assurer que
- les prévisions urbanistiques sont compatibles avec votre projet,
- la parcelle est située dans un lotissement autorisé, il est opportun de vérifier le cahier des charges du lotissement,
- la parcelle n'est pas située dans un lotissement autorisé, vérifier si elle est reliée aux divers équipements d'infrastructure
- la parcelle est située dans une zone non couverte par un document d'urbanisme (zone agricole : sa superficie minimale ne doit pas être inférieure à un hectare)

CONSTITUTION d'un DOSSIER de DEMANDE
d'AUTORISATION de CONSTRUIRE ou de LOTIR

Pour préparer un dossier de demande d'autorisation, vous êtes appelé à passer par deux étapes, une étape de concertation technique et une autre pour la constitution des pièces composant le dossier.

Concertation technique
Selon la nature de votre projet et la situation de votre parcelle, il vous revient de prendre contact avec un architecte et un ou plusieurs bureaux d'études spécialisés (Assainissement, voiries, eau potable, électricité, ONPT)

NATURE DU PROJET

SITUATION

CONCERTATION TECHNIQUE

POUR les LOTISSEMENTS

Les lotissements situés en dehors des agglomérations rurales dotées d'un plan de développement homologué

Prendre contact avec : un architecte, un topographe, et un bureau d'étude.

Les lotissements situés dans une agglomération rurale dotée d'un plan de développement homologué

Prendre contacte avec un architecte

POUR la CONSTRUCTION

Projet situé dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques et les zones à vocation spécifique

Prendre contact avec : un architecte, un topographe, et un bureau d'étude

Projet situé en dehors des communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques et les zones à vocation spécifique

Constitution des pièces composant le dossier
Pour les lotissements

* Si votre projet est situé dans une agglomération rurale dotée d'un plan de développement homologué.

Le dossier de demande de l'autorisation de lotir est constitué des pièces suivantes :
- une demande en double exemplaire signée (imprimé délivré par la commune),
- une attestation de propriété relative au terrain considéré,
- une note de renseignement délivrée par l'agence urbaine,
- les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement (composition du lotissement et son intégration au secteur)
- le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant l'immeuble, le volume et les conditions d'implantation des constructions ainsi que les obligations respectives vous afférent et afférent aux acquéreurs dans la réalisation de l'équipement du lotissement.

* Si votre projet est situé dans une agglomération en dehors des agglomérations rurales dotées d'un plan de développement homologué.

Le dossier de demande de l'autorisation de lotir est constitué en plus des pièces sur cité de ce qui suit :
- une fiche d'identité en double exemplaire portant votre signature légalisée,
- une fiche signalétique à remplir et signée (imprimé délivré par la commune, y compris les données demandées par la direction de la statistique), en triple exemplaire,
- un plan topographique, indiquant les limites de la propriété avec les numéros des bornes et des titres fonciers riverains,
- les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau, assainissement, électricité),
- une copie du contrat conclu avec chacun des hommes de l'art intervenant dans le projet, en double exemplaire.

Pour la construction
Si votre projet est situé dans une commune urbaine, un centre délimité, leurs zones périphériques ou une zone à vocation spécifique.

Vous devez fournir :
- une demande en double exemplaire signée (imprimé délivré par la commune),
- la note de renseignements pour les projets faisant l'objet de la procédure des grands projets délivrée par l'AUSF.


SOUPLESSE PROCEDURALE POUR LES DOSSIERS d'INVESTISSEMENT

La note d'orientation
Pour les secteurs non couverts par les documents d'urbanisme, la note de renseignement n'est pas délivrée, puisqu il n'y a aucune information urbanistique à donner. Toutefois pour les grands projets d'investissement, vous pouvez obtenir une note d'orientation qui comportera un rappel des règlements applicables à la zone où se situe le projet, l'avis sur son opportunité et son impact sur l'environnement ainsi que le circuit à suivre par le dossier.

Pour ce faire, vous devez fournir aux services de l'AUSF une fiche signalétique faisant ressortir, la situation du projet, ses références foncières et sa consistance.

La pré-instruction des grands projets
Vous permet de bénéficier des services instaurés au niveau de l'AU, afin de pré-instruire votre dossier, sur le plan réglementaire et urbanistique.

L'objectif de la pré-instruction vise à raccourcir les délais de délivrance des autorisations, délais souvent rallongés par le va et vient entre les différents services suites aux remarques des commissions.

Délivrance de l'avis favorable sous réserve
Pour les grands projets d'investissement ne présentant aucune observation sur le plan urbanistique, vous pouvez obtenir un avis favorable sous réserve de satisfaire les remarques minimes et sans impact sur le projet relevant des services autres que ceux de l'urbanisme.


DEROGATIONS qui PEUVENT ETRE ACCORDES aux INVESTISSEURS
Pour insuffler une nouvelle dynamique au secteur de l'urbanisme considéré comme la pierre angulaire de tout investissement dans le domaine économique et social, des dérogations urbanistiques peuvent être accordées à certains projets.

Type de projet
* Projet situé à :
Zones non couverte par des documents d'urbanisme
Zone en cour d'étude sectorielle
Zone de réserve foncière
* Projet située dans une zone en cour d'étude architecturale
* Projet situé dans une zone couverte par un document d'urbanisme mais :
- Terrain non équipé et ou non immatriculé,
- Consistance de votre projet ne correspond pas au zonage prévu par le document d'urbanisme.

Circuit
Les dossiers sont étudiés localement par les services de l'AUSF en coordination avec la direction régionale de l'habitat et de l'urbanisme, les services techniques des préfectures et des communes concernées.

Par la suite les dossiers sont soumis à l'avis de la commission régionale sous la présidence de Mr le wali, et en présence du gouverneur, du directeur du CRI, président de la commune, le directeur de l'AUSF et le directeur de la direction régionale de l'habitat et de l'urbanisme.

Délais
La durée de validité de la dérogation accordée est de 6 mois à partir de la date de notification et peut atteindre 12 mois sur demande motivée,

Pour ce, vous devez :
- Déposer votre dossier au près de la commune concernée dans un délai de 6 mois à partir de la date de notification
- Procéder à la réalisation de votre projet dans un délai de 6 mois à partir de la date de l'obtention de l'autorisation de construire.


APRES L'OBTENTION DE L'AUTORISATION

Après l'obtention de l'autorisation au près de la commune, et avant de commencer les travaux de construction, vous devez :
1) Annoncer l'ouverture de votre chantier à la Commune, l'AUSF, et votre architecte ;

2) Installer un tableau indicateur précisant le N° de votre autorisation et sa date, la consistance de votre projet, le nom de architecte auteur du projet et du BET,

3) Maintenir sur chantier un jeu de plan portant la mention NE VARIETUR, les plan du BET approuvés, le cahier de chantier, la décision de l'autorisation de construire ou de lotir et l'autorisation de l'occupation du domaine public.

4) Effectuer le bornage de votre parcelle par un topographe.

Durant toute la période des travaux vous êtes tenu de faciliter l'accès et de présenter les informations nécessaires à la brigade de contrôle qui s'assurera de la conformité de votre construction avec les plans autorisés.


APRES l'ACHEVEMENT des TRAVAUX

Pour la construction
Vous ne pouvez utiliser la construction qu'après obtention du permis d'habiter ou de conformité. Il vous revient de déclarer l'achèvement de la construction et de présenter une attestation délivrée par votre architecte justifiant la conformité des travaux, auprès de la commune concernée.

Pour les lotissements
Vous n'avez pas le droit de vendre les parcelles de terrains avant l'obtention de la réception provisoire, pour ce, il vous revient de déposer auprès de la commune une demande de réception provisoire des travaux accompagner d'un plan de recollement établit par un topographe.

Dans un délai ne dépassant pas 45 jours une commission technique effectuera une visite à votre lotissement afin de vérifier la conformité de vos travaux avec les plans autorisés.

Deux possibilités peuvent se présenter :
1) Les travaux effectués ne sont pas conformes aux plans autorisés, vous êtes donc appelé à régulariser votre lotissement dans un délai fixé par la commission. Au cas où vous ne procédez pas à la régularisation de la situation existante. Par modification, démolition ou réalisation de travaux complémentaires, l'autorité locale fait procéder d'office à vos frais, à la démolition des ouvrages ou à l'exécution des ouvrages nécessaires.

2) Les travaux effectués sont conformes aux plans autorisés, un procès verbal de réception provisoire des travaux est alors dressé par la commission.

Un an après la date de réception provisoire, il est procédé par la commission à la réception définitive des travaux d'équipement.

La réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux divers ne présentent aucune malfaçon. Au cas où des malfaçons seraient relevées, vous êtes invité à prendre les dispositions nécessaires pour y remédier

La réception définitive donne lieu à la délivrance par le président de la commune d'un certificat, attestant que la voirie et les réseaux divers sont en état et par conséquent la remise au domaine public communal de la voirie, des réseaux divers, et des espaces verts.

La dite remise est à inscrire sur le titre foncier originel du lotissement, au nom de la commune. Elle est inscrite gratuitement à la diligence de la commune intéressée.


APRES OBTENTION du PERMIS d'HABITER ou la RECEPTION PROVISOIRE du LOTISSEMENT

Il vous revient de déposer un dossier technique auprès de la conservation foncière, établi par un topographe afin d'engager la procédure d'éclatement des titres.

Pour le cas de la construction, vous devriez en plus :
- Procéder à l'enregistrement de votre construction.
- Déposer le permis de construire à la RADEEF en vue d'obtenir le branchement à l'eau potable et l'électricité.


PROCEDURES D'INSTRUCTION DES DOSSIERS de DEMANDE d'AUTORISATION de CONSTRUIRE et de LOTIR

LISTE des PROJETS FAISANT l'OBJET de la PROCEDURE des GRANDS PROJETS
La procédure des grands projets concerne les projets suivants :
1) - tous les lotissements.

2) - tous les morcellements.

3) - les projets de construction et d'aménagements suivants :
a) les projets à réaliser par ou pour les administrations, les collectivités locales, les établissements et les entreprises publiques, qu'il s'agisse de projets destinés à l'exercice de leurs activités principales ou de projets à caractère secondaire par rapport à leurs activités principales.

Entrent dans cette rubrique, à titre indicatif et non limitatif, les projets de construction et d'aménagement :
- des bâtiments administratifs destinés à l'exercice de l'activité de service public,
- des bâtiments destinés à l'exercice de l'activité des sociétés dans lesquelles l'Etat détient directement ou indirectement une participation ou exerce un contrôle quelconque,
- des équipements annexes de ces bâtiments tels que parkings, voies, espaces verts, etc.
- des établissements scolaires publics de tous les niveaux et leurs annexes,
- des équipements de santé publique tels que les hôpitaux, les centres de santé, les dispensaires, les cliniques à réaliser entièrement ou partiellement par l'Etat, les collectivités locales ou les établissements publics,
- des équipements sportifs tels que complexes sportifs, gymnases, terrains de jeux, piscines, etc.
- des centres de repos et de loisirs publics (parcs, jardins publics, espaces verts ou boisés, sites naturels, etc.),
- des centres à caractère social tels les maisons de jeunes, de bienfaisance, foyers féminins, des handicapés, des infirmes, des personnes âgées, des travailleurs, etc.),
- des équipements culturels tels que théâtres, musées, bibliothèques, centres culturels, clubs, etc.
- des équipements de culte tels que les mosquées et cimetières, etc.
- des équipements à caractère social à réaliser, pour leur personnel, par les organismes susvisés.

b) les projets de construction d'établissements privés à usage du public ou recevant du public tels :
* les équipements touristiques: hôtels, motels, campings, centres de vacances, etc.
* les équipements sportifs privés,
* les écoles privées de quelque nature qu'elles soient,
* les équipements de loisirs : cinémas, nignt clubs, centres audiovisuels.

c) les équipements commerciaux tels les grandes surfaces, les centres commerciaux, les kissariats, à réaliser sur une surface totale (bâtie ou à bâtir) de plancher hors-oeuvre de plus de 500 m² ou 5,50 m de hauteur,

d) tous les projets de construction des établissements à caractère industriel de toute catégorie à l'exception des établissements de troisième catégorie à réaliser sur une surface totale (bâtie ou à bâtir) de plancher hors-oeuvre inférieure ou égale à 500m² ou 5,50 m de hauteur,

e) tous les projets de construction d'immeubles dont la hauteur est supérieure à 13,50 m (R + 3) toute superstructure confondue, qu'il s'agisse d'immeuble destiné à l'habitation ou à toute autre activité et les immeubles dont la hauteur est égale à 13,50 m ou (R + 3), situés en dehors d'un lotissement réceptionné,

f) tous les projets de constructions, de groupes d'habitations ayant ou non fait l'objet de lotissements et dont le programme global à réaliser immédiatement ou à terme dépasse 20 logements.


LISTE des PROJETS FAISANT L'OBJET de la PROCEDURE des PETITS PROJETS

La procédure des petits projets concerne les projets de construction suivants :
1) - la construction de logements individuels tels que villa, pavillon, maison individuelle et généralement tout immeuble dont la hauteur est inférieure ou égale à 11,50 m (R + 2), toute superstructure confondue, située dans un lotissement réceptionné ou dans un lotissement irrégulier ayant fait l'objet d'une restructuration conformément aux dispositions du titre II de la loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, concernant la restructuration des lotissements irréguliers.

2) - Les projets de construction d'immeubles situés dans un lotissement réceptionné, dans la hauteur est inférieure ou égale à 13,50 mètres (R + 3), toute superstructure confondue, qu'il s'agisse d'immeuble destiné à l'habitation ou à toute autre activité, ainsi que toute extension ou surélévation devant porter la hauteur d'une construction existante à cette hauteur.

3) - La construction ou l'aménagement d'un local à caractère commercial ou industriel de troisième catégorie à réaliser sur une surface totale (bâtie ou à bâtir) de plancher hors-oeuvre de moins de 500 m² et de 5,50 m de hauteur, tels que boutiques destinées au commerce de détail, cafés, salons de thé, crémeries, pâtisseries, petits restaurants, ateliers de réparation mécanique, d'artisanat, de menuiserie.

4) - Les modifications de constructions existantes entrant dans la catégorie des projets mentionnés ci-dessus.

5) - Les modifications de constructions existantes n'entrant pas dans cette catégorie (lorsque la modification ou l'extension a pour effet, de faire entrer le projet dans la catégorie des dossiers soumis à la procédure normale celui-ci doit préalablement obtenir la note de renseignement) mais qui n'entraînent pas un changement de gabarit (hauteur, consistance...).

Cliquez sur ce lien pour connaître en détail la législation marocaine sur la propriété.

Document informatif à caractère non contractuel ; il vous appartient au moment de votre projet de vérifier auprès des autorités compétentes si les éléments évoqués sont toujours d'actualité.


Appel à témoignage pour Zone Interdite

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