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FAIRE CONSTRUIRE sa MAISON

FAIRE CONSTRUIRE sa MAISON

Vous avez trouvé le terrain de vos rêves pour y construire une maison que vous souhaitez idéale ?
Ce n'est que le début d'un long chemin parsemé d'embûches.
Prenez le temps de vous informer avant de commencer les travaux, cela vous évitera beaucoup de désillusions et vous fera finalement gagner du temps, de l'argent et du stess.



Quel contrat passer avec les entrepreneurs
L'idéal est de choisir un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans, conformes à la loi de 1990 qui protège le consommateur en imposant un cadre juridique trés strict aux constructeurs.

Contrats
Particularités
Protection
Règlement
CCMI avec fourniture des plans C'est le constructeur qui fournit les plans de la maison. Garantie de livraison à prix et délais convenus, précisions techniques obligatoires, conditions suspensives... Vous ne payez que les travaux stipulés dans le contrat.
(le constructeur ne peut demander de suppléments en raison de la fragilité du sol car il savait sur quel type de terrain il s'engageait à construire la maison lors de la signature du contrat...)
CCMI sans fourniture des plans Vous fournissez les plans au constructeur.
(contrat obligatoire dès que le constructeur prend en charge les travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air).
Moins protecteur : moins de garanties et de conditions suspensives.
Contrat d'entreprise Lorsque plusieurs entreprises interviennent : vous devez signer un contrat avec chaque entrepreneur, concernant sa partie de travaux. Non réglementé, ce type de contrat n'assure aucune réelle protection puisque les responsabilités sont partagées entre les différentes entreprises, qui en cas de problème ne manqueront pas de se rejeter mutuellement la faute, bloquant ainsi le chantier pendant un temps indéterminé. Aucun prix global définitif, mais autant de devis (et de factures) que d'entreprises intervenant avec souvent des mauvaises surprises...


Le permis de construire
Formalité obligatoire avant de lancer les travaux de construction de son logement, la demande doit être effectuée à la mairie de sa commune.
La réforme du 1er octobre 2007 simplifie les démarches de demandes de permis de construire en :
- établissant la liste exhaustive des travaux soumis à autorisation.
Toutes les constructions nouvelles créant plus de 20 m² de surface hors oeuvre brute (SHOB) doivent faire l'objet d'un permis de construire.
Les constructions créant entre 2 et 20 m² de SHOB et les constructions de moins de 2 m², ayant une hauteur de moins de 12 mètres, ne sont pas soumises au permis de construire mais à une autorisation préalable (comme les garages, abris de jardin, vérandas de moins de 20 m², pylones d'éolienne de moins de 12 m, installations photovoltaïques...).

- précisant les pièces à fournir :
plan de situation du terrain, plan de masse des constructions, photographie du terrain...

- garantissant le délai d'examen du dossier :
2 mois pour les constructions individuelles et 3 mois pour les autres constructions.

- instaurant une réponse tacite de l'administration.
Sans réponse à l'issue du délai d'instruction, le permis de construire vous est accordé d'office.

Plus d'information sur le permis de construire


Quelles garanties exiger du constructeur ?
- Garantie de livraison à prix et délais convenus
Un établissement bancaire ou une compagnie d'assurance doit se porter garant de votre constructeur et s'engager pour lui auprès de vous.
- 1 an : la garantie de parfait achèvement
Votre entrepreneur doit réparer tous les défauts qui se révéleront à l'usage. Vous devez les lui signaler par courrier recommandé.
- 2 ans : la garantie de bon fonctionnement
Elle couvre tous les équipements qui peuvent être remplacés sans intervention du gros oeuvre, comme le chauffage ou les volets.
- 10 ans : la garantie décennale
Elle couvre pendant 10 ans tous les dommages qui compromettent la solidité de la construction ou la rendent inhabitable, même s'ils sont dus à un vice du terrain (fuite dans une canalisation, infiltrations d'eau...).


Quelle assurance souscrire ?
Vous devez obligatoirement contracter une assurance dommage-ouvrage avant l'ouverture du chantier.
Elle vous assure pendant 10 ans pour les dommages portant atteinte aux éléments fondamentaux de la construction.


Quels recours ?
Chantier au point mort depuis plus de 3 semaines ?
Le constructeur ne peut justifier cet arrêt qu'en cas de force majeure ou d'intempéries. Si ce n'est pas le cas, mettez-le en demeure, par courrier recommandé, de reprendre le chantier à une date précise ; s'il ne s'exécute pas, suspendez vos paiements.

Malfaçons touchant aux fondations ?
Mettez l'entrepreneur en demeure de rectifier ses erreurs par courrier recommandé avec AR ; s'il refuse, saisissez le juge des référés du TGI (Tribunal de Grande Instance).

Petits défauts ?
(exemple : une porte qui ferme mal, une fissure...)
Faites jouer votre garantie de parfait achèvement à la fin des travaux.

Faillite du constructeur ?
Faites jouer la garantie de livraison. Le garant du constructeur devra achever la maison.

En conclusion
A l'époque actuelle, vous prenez malheureusement de grands risques de multiple nature, en faisant construire.


ANNEXE
 Le contrat CMI

Si vous faites appel à un constructeur de maisons individuelles, c'est avant tout pour sécuriser l'investissement d'une vie.
Comment garantir l'achèvement, la conformité ainsi que le bon fonctionnement du logement qui vous sera livré ?
En cas de litige, comment mettre le maximum de chances de votre côté pour obtenir gain de cause, de façon amiable ou par l'entremise de la justice et des assurances, si les choses s'enveniment ?
Le contrat CMI est une grande partie de la réponse, car il vous permet de choisir parmi les constructeurs « sérieux » qui le proposent, tout en garantissant vos droits à minima…
Trop de clients dans l'euphorie de leur projet et la confiance qu'il pense avoir établie, avec leur futur constructeur se retrouvent dans des situations inextricables : défaillances d'entreprises, malfaçons, délais largement dépassés…

Passer par un constructeur de maisons individuelles, c'est opter pour une formule clé en main à l'exception de l'achat du terrain.
Mais, il suffit de parcourir les salons de la construction bois, par exemple, pour constater qu'à peine 1/3 des entreprises assortissent leur offre d'un "C.M.I".
Il s'agit pourtant d'une réglementation d'ordre public définie par la loi du 19 décembre 1990, et aucune clause d'un contrat ne peut vous priver des protections qu'elle prévoit pour l'acquéreur.
Elle établit entre autres :
- que le client n'a qu'un seul interlocuteur : le constructeur.
- que le contebnu du contrat doit est contrôlé par le prêteur qui vérifie que toutes les clauses obligatoires y sont bien mentionnées.
- que le constructeur s'engage à réaliser l'ensemble des travaux de construction dans un délai fixé au contrat. En cas de retard, il est tenu de verser des pénalités de retard.
- que le chantier ouvert, le client est assuré qu'en cas de défaillance du constructeur, sa maison sera achevée aux prix et délais convenus grâce à la garantie de livraison qui est obligatoire dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.
Le contrat de CMI ou CCMI se décline en 2 versions :
1) CCMI avec fourniture de plan
C'est le contrat par lequel vous chargez un constructeur d'élaborer les plans de votre maison et ensuite de la construire, soit selon des plans personnalisés, soit à partir d'un modèle en catalogue. Ce contrat est obligatoirement écrit, il comprend des informations qui vous protègent et qui ne peuvent en aucune façon être limitées ou écartées (art L231-1 et suivants du CCH).

Mentions obligatoires dans le CCMI
- Adresse du terrain sur lequel la maison doit être construite,
- Consistance et caractéristiques techniques de la maison,
- Notice descriptive conforme à un modèle type agréé par l'arrêté du 27 novembre 1991 reprenant tous les détails techniques chiffrés en indiquant avec précision ce qui est convenu dans le prix et ce qui ne l'est pas.
- Le prix forfaitaire et définitif TTC (art L231-2 du CCH) sauf modification d'un commun accord entre les parties ; il peut cependant comporter une clause de révision règlementée en fonction des variations de l'indice officiel de la construction BT01.
Quelques conseils :
- ne pas payer une construction qui n'est pas encore réalisée.
- à la signature du CCMI, seul un dépôt de garantie de 5 % du prix peut vous être réclamé puis encore 5 % du prix lorsque vous aurez obtenu le permis de construire.
ATTENTION
Ne verser un dépôt de garantie uniquement si le constructeur vous donne une attestation (à vérifier auprès de la compagnie évoquée) prouvant qu'il possède une garantie de remboursement accordée par une compagnie d'assurance ou une banque ; elle prendra effet si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu ou si le chantier n'est pas ouvert à la date convenue.

Si le constructeur n'a pas de garantie de remboursement
Vous n'avez pas à verser plus de 3 % du prix lors de la signature du contrat.
De plus, cette somme doit être versée sur un compte spécial ouvert à votre nom auprès d'un notaire ou d'une banque.

Calendrier des versements suivants
(Article R 231-7 du CCH - Versements en pourcentage cumulé)
La loi fixe le pourcentage maximum du prix convenu pouvant être exigé par le constructeur à chaque stade de construction.

15 % à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture
25 % à l'achèvement des fondations
40 % à l'achèvement des murs
60 % à la mise hors d'eau
75 % à l'achèvement des cloisons et mise hors d'eau
95 % à l'achèvement de la plomberie, menuiserie et chauffage
5 % solde restant dû à la réception des travaux et remise des clés

A savoir :
Même si vous contestez le bon achèvement du chantier et refusez de régler les 5 % prévus, le constructeur ne peut refuser légalement de vous laisser les clés.

En cas de retard de paiement vous aurez à payer la pénalité de retard prévue au contrat (ne pouvant dépasser 1 % par mois sur les sommes non payées si la pénalité de livraison est limitée à 1/300e du prix par jour de retard).
- le contrat de construction doit fixer la date d'ouverture du chantier et indiquer les délais nécessaires à la construction de votre maison.
Exiger une date précise de livraison qui permet de faire courir le calcul des pénalités de retard que le constructeur devra vous verser.
A noter que ces pénalités sont calculées sur le même barème que celui des retards de paiement).
Annexes obligatoires à votre contrat
- Notice descriptive des travaux,
- Plans de la construction et dessin en perspective,
- Attestation « Dommages ouvrage » souscrite par vos soins,
- Attestations justifiant que le constructeur a souscrit une garantie de livraison et de remboursement ainsi qu'une assurance de responsabilité et décennale.
- Une notice d'information conforme à un modèle fixé par arrêté qui vous explique vos droits (art L231-9 du CCH)

2) CCMI sans fourniture de plan
Pour échapper aux contraintes de la règlementation du contrat de C.M.I avec fourniture de plan, certains constructeurs vous proposent un contrat de construction sans plan. Il leur suffit ensuite de trouver un maître d'œuvre complaisant pour viser le plan.

Si vous passez par ce type de contrat, beaucoup plus risqué, ou si vous fournissez les plans, voici malgré tout ce qu'il faut savoir :
Délai de rétractation
Dans tous les cas, le contrat de CCMI ne devient effectif que lorsque le constructeur vous le retourne à votre domicile par Lettre Recommandée avec AR.
Le décompte du délai commence le lendemain du jour qui suit celui où vous avez reçu le recommandé ou (si vous étiez absent) celui ou la poste vous a avisé.
A partir de cette date, vous avez sept jours pour vous rétracter, c'est à dire annuler votre engagement, en envoyant une Lettre Recommandée avec AR au constructeur (art. L231-9 et 271-1 du CCH).
Vous n'avez aucun motif à donner.
Les sommes éventuellement versées doivent vous être immédiatement et intégralement restituées.
Si le contrat doit être signé devant notaire, la loi vous accorde un délai de réflexion de durée identique. Le notaire vous envoie le projet de contrat en recommandé avec AR. Votre silence vaut accord.
ATTENTION
L'échelonnement des paiements est libre, sauf pour le paiement du solde, dont les 5 % peuvent être réservés dans certains cas.

Clause suspensives
Il s'agit des quatre clauses indispensables qui doivent exister dans le contrat de C.M.I pour vous permettre de vous désengager et de récupérer les sommes éventuellement versées :
- celle liée à l'obtention de prêt, annulant votre engagement si vous n'obtenez pas votre financement,
- celle liée à l'obtention du permis de construire.
- celle liée à la garantie de remboursement et de livraison, si le constructeur ne vous fournit pas l'attestation en justifiant.
- celle liée à l'obtention de l'assurance dommages-ouvrage (cette obligation vous incombe personnellement, mais vous pourriez ne pas trouver d'assureur).

La réglementation étant en constante évolution, vous êtes invité à vérifier si des textes plus récents sont en vigueur au moment de la vente !


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