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INTERET CREER SCI ou SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

Intérêts à la création d'une SCI (Societé Civile Immobilière)


La réforme des plus-values immobilières est entrée en vigueur le 31 janvier 2012.
Compte tenu de ces nouvelles dispositions fiscales, la SCI (Societé Civile Immobilière) reste-t-elle une structure de détention des biens immobiliers toujours intéressante ?


Son intérêt par rapport à la résidence principale a déjà été établie pour ceux qui arrivent à dépasser la tradition de l'achat en nom propre, qui leur apporte la sensation d'être "mieux" propritaire de leur bien.
Mais dans l'ensemble, la forme de détention sous SCI est également intéressante pour une résidence secondaire.
Sans entrer dans les détails, voici quelques arguments.


Echapper à l'indivision
Une SCI (Societé Civile Immobilière) permettra à des parents voulant transmettre une maison de famille à leurs enfants d'échapper à l'indivision, qui reste le régime de détention de biens le moins satisfaisant.
En cause, en particulier, la règle qui impose l'unanimité de tous les indivisaires pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale du bien dont, notamment, tout acte de vente ou d'apport en société.
La SCI permet d'écarter cette règle, à condition d'en rédiger les statuts avec soin (voir lien en bas de page).

On pourra par exemple prévoir l'ordre et la durée des différents séjours, la répartition des charges et le processus à suivre en cas de retrait ou de décès d'un associé, ou encore les droits et obligations des usufruitiers et nus-propriétaires ainsi que les règles de majorité applicables aux décisions ne relevant pas de la compétence du gérant.
La gestion de la société pourra également être confiée à un héritier disposant de plus de temps que les autres, en lui attribuant des prérogatives assez larges clairement définies.


Pour les couples
La SCI (Societé Civile Immobilière) est également intéressante lorsque la résidence secondaire sera acquise par un couple, quel que soit son statut (mariage, PACS, concubinage).
Par exemple, dans le cas d'une famille recomposée où l'entente est mauvaise, les statuts peuvent attribuer les pouvoirs les plus larges au gérant et prévoir qu'au décès du premier des conjoints, la gérance sera dévolue au survivant : celui-ci pourra alors gérer l'immeuble, et même le vendre, sans avoir à consulter les enfants ou la famille du défunt.


Pour les non-résidents
Une SCI (Societé Civile Immobilière) est également avantageuse pour les non-résidents, notamment des pays anglo-saxons.
Alors qu'un bien immobilier situé en France est régi par le droit français, c'est le droit du pays de résidence du propriétaire qui s'applique, en matière successorale, s'il détient ce bien par l'intermédiaire d'une SCI.
Une personne propriétaire d'une résidence secondaire en France qui réside dans un Etat ne connaissant pas l'institution de la réserve héréditaire (le Royaume-Uni par exemple) aura intérêt à constituer une SCI pour pouvoir transmettre le bien librement, et échapper ainsi à l'application des règles françaises sur la réserve héréditaire qui interdisent de disposer librement de l'intégralité de ses biens en présence de descendants, d'ascendants (père ou mère) ou d'un conjoint.


Autres avantages
En matière de transmission encore, si l'acquisition est financée par un prêt, une donation peut être envisagée à court terme pour transmettre des parts dont la valeur est faible tant que l'emprunt n'est pas amorti.

Sur le plan fiscal, la SCI permet non seulement de transmettre le bien immobilier à moindre valeur (et, par conséquent, de payer moins de droits), mais aussi de sous-évaluer la valeur des parts de 10 à 15 %, limites admises par le fisc.

En matière de plus-value, les donataires-héritiers bénéficient de l'antériorité fiscale de la SCI (en cas de vente du bien immobilier par la SCI, la plus-value est liquidée en tenant compte de la date d'acquisition du bien par la SCI et non de la date de la transmission, ce qui représente une source d'économies substantielles).


Dernier conseil
Si les statuts des SCI peuvent être rédigés par simple acte sous seing privé et enregistrés (voir lien pour modèle en fin de page), il est préférable, pour l'assurance d'une bonne articulation des règles de la société, des régimes matrimoniaux et des libéralités, de les dresser par acte notarié.
Celui-ci est d'ailleurs obligatoire lorsque les associés apportent un immeuble.


Quelques généralités à connaître sur les SCI
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société ayant un objet immobilier
société civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun des biens immobiliers),
société civile de construction vente (établie pendant la durée de construction d'un immeuble).

Une SCI peut relever de plusieurs régimes fiscaux
Transparence fiscale, (plutôt conseillé au SCI familiales)
société relevant du régime fiscal BIC, (plutôt adaptées aux investisseurs).

La vente d'une SCI ou la cession de parts d'une SCI bénéficie d'un régime fiscal différent de la vente immobilière ordinaire.

Capital
Aucun montant minimum n'est fixé pour le capital social, ni pour la valeur nominale des parts.

Le capital est constitué par les apports des associés, (en numéraire ou en nature) à l'exclusion des apports en industrie qui ne concourent pas à la formation du capital social.

Les associés peuvent prévoir la libération différée du capital.
En effet, dans les SCI, aucune règle n'impose de verser le montant du capital immédiatement. Les associés peuvent fixer librement les modalités de versement des apports en numéraire, soit dans un délai déterminé, soit au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance.

La libération peut correspondre aux bénéfices répartis entre les associés.

Cette solution est plus avantageuse car le fisc accepte de prendre comme base de calcul des plus-values, la valeur des parts au jour de la signature des statuts sans tenir compte de l'époque des libérations.

Lorsque la S.C.I achète un immeuble (ce qui est le cas le plus courant) ou que les associés font l'apport d'un bien immobilier, capital social correspond généralement à la valeur de l'immeuble.

Combien ça coûte ?
Timbres fiscaux (ils sont supprimés depuis le 1er janvier 2006).
Annonce légale (à publier dans un journal régional autorisé paraissant dans la région où est situé le siège social de la SCI) : environ 120 à 130 euros.
Frais du Greffe (les droits d'enregistrement [aux impôts] n'existent plus. Seul reste à payer, les frais de Greffe du Tribunal de Commerce : 61 euros.
Ce qui fait un total d'environ 371 euros (auxquels il faut ajouter le prix de rédaction des statuts, si vous passez par un intermédiaire).


Modèle de statuts pour la constitution d'une Société Civile immobilière


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