Qu’est-ce qu’une surface privative d’un bien immobilier à l’achat ?

 

Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier en copropriété ? Vous voulez être sûr de payer le juste prix ? Certaines notions vous sont encore inconnues ? Pas d’inquiétude. Vous verrez dans cet article comment est estimée la surface privative d’un bien immobilier à l’achat et comment cela est encadré par la loi. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour effectuer un achat le plus sereinement possible.

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L’achat en copropriété, qu’est-ce que c’est ?

Acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d’un ou plusieurs lots dans un immeuble ou un lotissement. Dans le cas de l’achat d’un appartement dans un immeuble, on parle de copropriété verticale. Pour l’achat d’un bien dans un lotissement, il s’agit d’une copropriété horizontale.

Selon Statista, au 1er janvier 2021, sur un total de 36,2 millions de logements, 16,272 millions étaient des logements collectifs. Dans une copropriété, chaque copropriétaire sera propriétaire d’une partie privative et d’un tantième de copropriété, qui correspond à une quote-part de parties communes.

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Le métrage de la surface privative d’un bien immobilier à l’achat en copropriété est déterminé grâce à des règles précises définies par la loi Carrez. Entre vous et moi, heureusement que cette loi est là pour nous protéger des vendeurs peu scrupuleux.

La loi Carrez

La loi nᵒ 96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est dite loi Carrez. C’est une loi qui impose au vendeur d’un lot de copropriété d’indiquer la surface privative dans tous les documents relatifs à la vente.

Elle détermine de façon précise comment évaluer la surface privative d’un bien dans une vente immobilière. Elle a permis d’uniformiser les calculs. Les mesures de surface peuvent être effectuées par des professionnels formés au diagnostic immobilier mais ceci n’est pas une obligation bien que conseillé. Nous ne sommes pas tous experts et une erreur pourrait avoir de lourdes conséquences comme nous le verrons plus tard.

Cette loi a été votée dans le but de protéger et d’informer les futurs acheteurs de bien en copropriété.

Pourquoi est-ce important de déterminer la surface privative ?

 C’est un élément primordial dans le calcul de la valeur d’un bien :

  • calcul des taxes
  • valeur locative
  • valeur de vente
  • commande d’un logement neuf avec surface inscrite dans le contrat
  • zone tendue du marché immobilier ou le montant des loyers est plafonné en fonction de la surface du logement
  • calcul des charges de copropriété

La surface habitable

Elle correspond à la surface de plancher de toutes les pièces auxquelles il faut enlever la surface occupée par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, embrasures de fenêtres, gaines et portes. Elle est encadrée par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle prend en compte les espaces aménagés et directement occupables. Les balcons, les vérandas, les caves et les garages ne sont pas considérés comme des surfaces habitables.

La surface habitable d’un logement doit obligatoirement apparaître dans un contrat de location. Dans le cas d’une vente, elle n’est pas imposée par la loi mais peut s’avérer utile. Comme vous pouvez le voir, il est ici question de protection.

La surface loi Carrez

Elle s’applique dans le métrage des surfaces privatives dans le cadre de l’achat d’un bien en copropriété d’au moins 8 m2. Son calcul est plus précis que celui de la surface habitable. Elle prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas à condition qu’elles soient utilisées exclusivement par le copropriétaire et que la hauteur sous plafond soit au moins égale à 1m80. Elle s’applique dans le cas d’une vente.

En bref

Vous trouverez dans ce tableau, le récapitulatif des espaces qui sont pris en compte dans le calcul de la surface privative dans le cadre de la surface loi Carrez et de la surface habitable.

surface loi Carrez

surface habitable

terrasse et balcon

non

non

cave, garage, parking

non

non

combles aménagés (si + 1m80)

oui

oui

combles non aménagés (si + 1m80)

oui

non

grenier (si + 1m80)

oui

non

remises

oui

non

véranda

oui

non

La loi Carrez est une obligation

La surface loi Carrez doit apparaître dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique de vente d’un logement en copropriété. Si cela n’est pas le cas, l’acquéreur pourra demander la nullité de l’acte devant le tribunal de grande instance. Cette demande doit intervenir dans un délai d’un mois après sa signature.

Elle n’est pas obligatoire dans le cas d’une vente d’une maison individuelle mais cela est vivement conseillé. Comme vous pouvez le constater, un acheteur d’un bien en copropriété est mieux protégé qu’un acheteur d’un bien individuel.

Les sanctions

Si une erreur de plus de 5% est observée entre la surface indiquée et la surface réelle, l’acquéreur pourra demander une réduction du prix de vente dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Le calcul se fera alors au prorata du prix au M2. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire intervenir un professionnel en diagnostic immobilier. Celui- ci pourra utiliser des télémètres lasers et des logiciels de calculs. A la fin du diagnostic il fournira une attestation de superficie privative loi Carrez. Ceci est un gage de sécurité car le professionnel engage sa responsabilité en cas de contestation et vous ne risquez pas d’être inquiété.

Grâce à cet article vous en savez désormais plus sur ce qu’est la surface privative d’un logement et en quoi son calcul est important. Avoir une mesure correcte de son logement permet de payer le prix juste et d’être protégé en cas de litige.

Afin d’aller plus loin et d’enrichir vos connaissances sur ce qu’est une surface privative d’un bien immobilier à l’achat vous pouvez consulter l’article suivant du site Business Review : Qu’est-ce qu’une surface privative d’un bien immobilier à l’achat ?