Si indivision et SCI sont toutes des modalités d’achat et de gestion d’un bien immobilier à plusieurs, leurs fonctionnements sont totalement différents. L’indivision se distingue par sa simplicité et se veut constituer le régime par défaut. Chacun possède une quote-part égalitaire. Tandis que la société civile immobilière suppose une structure juridique, où chaque personne jouit du statut d’associé et les parts sociales sont réparties selon l’apport. Quelle formule privilégier ? Les réponses
Plan de l'article
Les principes de l’indivision et de la SCI
Afin de mieux comprendre le comparatif : acheter en indivision ou via une SCI ?, il est important d’évoquer ces deux dispositifs séparément. Commençons par l’indivision ! Il s’agit d’une situation juridique qui s’applique lorsque plusieurs personnes possèdent des droits de même nature. Les parts détenus par chacun peuvent être égales ou non. Ce dispositif s’applique sur un ou plusieurs biens immobiliers. Dans une indivision, chaque propriétaire est appelé « propriétaire indivis ».
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Quant à la société civile immobilière (SCI), elle est créée par différents propriétaires d’un même bien immobilier afin de le gérer collectivement. Chaque propriétaire dispose d’une quote-part. En contrepartie, il reçoit des parts sociales de la SCI.
La SCI met l’accent sur la sécurité, l’indivision assure une mise en place simple
Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs, l’indivision est le choix de gestion par défaut. Il faut savoir que sa mise en place est automatique. D’ailleurs, elle vous dispense de coûts administratifs et de toute autre formalité : aucun statut à rédiger, aucune constitution d’un capital social ni d’immatriculation à effectuer.
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Facile à mettre en place, les membres de l’indivision devront toutefois rédiger une convention d’indivision ensemble par mesure de sécurité. A établir devant un notaire, ce document permet de formaliser les règles de fonctionnement ainsi que de gestion de bien.
Quant à une SCI, sachez que plusieurs démarches administratives vous attendent pour la constitution : rédaction de statuts, mention des apports de chaque associé, immatriculation de la société auprès du RCS, parution dans le journal officiel. A noter que ces démarches impliquent des frais importants, comme les frais de notaire pour la rédaction des statuts ou encore les frais pour la parution de l’annonce. Toutefois, une fois toutes ces démarches effectuées, la SCI offre un environnement sécurisé, avec une gestion de patrimoine précise et claire.
Indivision ou SCI : qui prend les décisions ?
En indivision, la majorité des deux tiers suffit pour les décisions dites courantes. Il s’agit des questions relatives à l’exploitation du bien immobilier comme la gestion des baux pour un logement en location, l’entretien du bien ou encore la gestion des papiers administratifs.
Pour ce qui est des décisions dites exceptionnelles, l’unanimité est exigée. Cela concerne notamment la vente du bien ou sa mise en hypothèque. Par ailleurs, il est possible de désigner un « gérant indivisaire ». Celui sera en charge de la prise des décisions courantes et sera rémunéré.
Dans le cadre de la SCI, les décisions courantes sont prises en assemblées générales par les associés. Organisées généralement une fois par an, la majorité « pertinente » s’applique. Par ailleurs, cette majorité est fixée par les statuts de la SCI. Pour les prises de décisions quotidiennes, il est possible de nommer un gérant de la SCI. Pour chaque assemblée générale annuelle, un procès-verbal doit être rédigé.
Pour les décisions exceptionnelles, elles sont prises en assemblées générales exceptionnelles (AGE), suivant le même fonctionnement que pour une décision courante. Même pour des questions concernant le bien immobilier partagé, il n’est pas nécessaire d’avoir l’accord de tous les propriétaires.
Comment choisir entre indivision ou SCI ?
Plusieurs paramètres doivent être pris en compte, notamment la situation familiale ou patrimoniale de chacun. L’indivision reste avantageuse pour sa simplicité à mettre en place et le peu de formalités qu’elle requiert pour sa gestion. Toutefois, elle offre une protection moindre par rapport à la SCI, vis-à-vis des droits des propriétaires. En cas de conflits, les risques d’être minoritaire lors des prises de décision exceptionnelles sont énormes. Dans une indivision, il est impératif de bien s’entendre et d’évoquer toutes les facettes du projet commun aux concernés.
Au moindre doute, et par mesure de précaution, mieux vaut se tourner vers la SCI. Cette dernière dispose d’un encadrement juridique plus précis. Elle protège ainsi votre patrimoine d’une vente forcée.
