Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée peut être soumise à imposition. Le calcul de cette plus-value tient compte non seulement du prix d’achat et du prix de vente, mais aussi de la durée pendant laquelle le bien a été détenu. Cette période de détention est fondamentale puisqu’elle peut influencer le montant de l’impôt à payer.
En France, par exemple, des abattements pour durée de détention sont appliqués, réduisant progressivement la somme imposable jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ces règles incitent les propriétaires à conserver leurs biens plus longtemps pour bénéficier d’une fiscalité allégée.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière et comment est-elle calculée ?
La plus-value immobilière est réalisée lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit relatif à un immeuble, comme l’usufruit ou la nue-propriété. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, elle inclut plusieurs éléments :
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- Le prix de vente : réduit par la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et les frais de diagnostics.
- Le prix d’achat : majoré par les droits de mutation, les frais d’acquisition (incluant les frais de notaire et de voiries), et les dépenses de travaux.
Les dépenses de travaux considérées incluent la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration. Elles excluent les dépenses locatives, l’entretien et la réparation.
La date d’acquisition joue un rôle prépondérant dans ce calcul, car elle permet de déterminer les abattements pour durée de détention, réduisant ainsi la base taxable. La plus-value est ensuite taxée à un taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
| Éléments | Impact |
|---|---|
| Prix de vente | Réduit par TVA et frais de diagnostics |
| Prix d’achat | Majoré par droits de mutation, frais d’acquisition, et dépenses de travaux |
| Dépenses de travaux | Inclut construction, agrandissement, amélioration |
Les abattements pour durée de détention
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien. Cet abattement s’applique à la fois pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
- 6 % par an de la 6ème à la 21ème année de détention
- 4 % pour la 22ème année
Après 22 ans de détention, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, les abattements sont moins avantageux :
- 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année
- 1,60 % pour la 22ème année
- 9 % par an de la 23ème à la 30ème année
Il faut attendre 30 ans de détention pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux.
Ces abattements encouragent les investisseurs à conserver leurs biens immobiliers sur le long terme. Pour bénéficier pleinement de ces réductions, veillez à bien documenter la date d’acquisition et la durée de détention du bien.
N’oubliez pas que ces abattements ne s’appliquent pas uniformément à tous les biens et situations. Les exonérations spécifiques, comme celles liées à la résidence principale ou aux ventes à des organismes sociaux, doivent aussi être prises en compte.
Les années de détention et leur impact sur l’imposition
L’effet des années de détention sur l’imposition des plus-values immobilières ne se limite pas aux abattements classiques pour durée de détention. D’autres mécanismes viennent moduler la fiscalité en fonction des situations spécifiques.
Abattement exceptionnel pour les zones tendues
Les ventes réalisées dans des zones tendues peuvent bénéficier d’un abattement exceptionnel sur la plus-value réalisée. Cet abattement peut atteindre 70 %, voire 85 % si la vente est destinée à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé s’engageant à construire des logements sociaux.
Cet abattement exceptionnel est conditionné par la réalisation d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente avant le 31 décembre 2022.
Cas particuliers et exonérations
Certaines exonérations peuvent s’appliquer en fonction du statut du vendeur ou de la nature de la cession :
- La résidence principale est totalement exonérée de plus-value.
- Les cessions réalisées par des retraités ou des invalides peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions.
- Les ventes à des organismes en charge du logement social ou des opérateurs privés peuvent aussi être exonérées.
Première cession d’un logement
La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée de plus-value si le prix de cession est réemployé, dans un délai de 24 mois, à l’acquisition d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation principale.
Ces dispositifs visent à favoriser la fluidité du marché immobilier tout en soutenant certains objectifs sociaux, tels que la création de logements sociaux ou l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Suivez ces principes pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
Exonérations et cas particuliers
Résidence principale et droits de surélévation
La résidence principale bénéficie d’une exonération totale de la plus-value immobilière. La cession du droit de surélévation est aussi exonérée, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser des logements dans un délai de quatre ans.
Ventes à des organismes sociaux et remembrement immobilier
Les ventes à des organismes en charge du logement social ou à des opérateurs privés s’engageant à construire des logements sociaux bénéficient d’une exonération sous conditions. Le remembrement immobilier est aussi exonéré de plus-value, lorsque l’opération vise à améliorer la qualité urbaine et environnementale d’un quartier.
Expropriation et droit de délaissement
En cas d’expropriation, la plus-value est exonérée si l’indemnité est réinvestie dans un bien similaire dans les 12 mois. Le droit de délaissement, qui permet à un propriétaire de vendre son bien à l’État lorsque ce dernier envisage une expropriation, est aussi exonéré de plus-value.
Retraités, invalides et établissements médico-sociaux
Les retraités et invalides peuvent bénéficier d’une exonération de plus-value, sous réserve de respecter certaines conditions de revenus et de ne pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Les ventes réalisées par des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés sont aussi exonérées.
Première cession d’un logement
La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le prix de cession est réemployé, dans un délai de 24 mois, à l’acquisition d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation principale. Cette mesure vise à faciliter la mobilité des ménages et à encourager l’accession à la propriété.
