Comment estimer un bon rendement locatif ?

Le rendement locatif est au cœur de toute discussion sur l’immobilier. C’est un indicateur central et vital, qui amène souvent à la question : que représente un bon taux de rendement en investissement locatif ? Il permet de définir le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et la somme investie. On parle aussi de rentabilité locative ou rapport locatif.

Description d’un bon rendement 

Un bon rendement détermine un indicateur qui mesure la performance des investissements financiers. Par conséquent, plus le retour sur investissement est élevé, meilleur est le retour sur investissement. Cependant, il faut savoir que plus le rendement est supérieur, plus le risque de l’investissement est élevé.

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Par conséquent, le livret d’épargne A est un produit d’épargne réglementé par le gouvernement avec des rendements garantis et est exonéré d’impôt. Bien que sûr et disponible, ce n’est pas un investissement très rentable : 3%. On peut donc déjà dire qu’un bon rendement doit être supérieur à 3 %.

Un bon rendement locatif est, par définition, un rendement élevé. L’idée de bons rendements est également liée au niveau de risque. Les investissements qui offrent des rendements élevés comportent nécessairement des risques. Cependant, c’est aussi loin d’être une idée absolue.

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Tout résulte du niveau de risque que vous souhaitez prendre et de vos objectifs. Avec un taux de rendement moyen de 5,9 %, investir dans l’immobilier locatif semble plus attrayant pour ceux qui sont prêts à accepter un certain risque en échange d’un potentiel de profits plus importants.

L’estimation du rendement locatif est cruciale, car les résultats varient non seulement d’un bien à l’autre, mais aussi d’une ville, d’un quartier et d’une rue. Par exemple, les propriétés à Paris ont généralement des marges bénéficiaires brutes d’environ 3 %, tandis qu’à Saint-Etienne, elles peuvent se vanter de marges bénéficiaires brutes supérieures à 11 %. 

L’étape importante : calcul du rendement locatif

Un investisseur avisé prend le temps d’examiner attentivement son projet d’investissement locatif. Il lui faut avant tout estimer la performance et la pertinence de l’opération. Il existe différentes manières d’y parvenir et le calcul du rendement locatif fait partie des étapes importantes.

En effet, l’objectif principal d’un placement immobilier est d’atteindre la rentabilité. Il est évident que vous ne voulez pas investir votre argent dans l’immobilier et le perdre au passage. En d’autres termes, le rendement locatif est le revenu tiré d’un investissement immobilier locatif. Cela concerne le rapport entre le loyer perçu et le prix d’achat du logement, voici la formule simple : 

(Loyer mensuel x 12 mois) x 100/prix d’achat du bien 

Vous aurez un pourcentage indiquant le montant du loyer que vous pouvez percevoir.

Par contre, le revenu net raffiné s’obtient en divisant le loyer annuel moins les frais et charges par le prix d’achat du bien. A cela s’ajoutent 

  • les travaux de construction
  • le mobilier pour les logements meublés en location
  • les charges sociales (frais de gestion, agence, notaire, bancaires, cotisations sociales).

Enfin, le rendement net ou net-net permet d’affiner encore la dernière métrique en intégrant l’impact de la fiscalité locative. Le calcul de la rentabilité locative dépend donc de votre propre situation, notamment du régime fiscal que vous avez choisi et du fait que vous bénéficiiez ou non d’avantages fiscaux à savoir une remise d’impôt sur le revenu.

Optimisation de la rentabilité locative

Optimiser votre revenu locatif nécessite de mettre en œuvre des stratégies visant à maximiser les rendements que vous recevez de votre investissement immobilier. Pour maximaliser la fiscalité, vous devez sélectionner le régime fiscal le plus approprié à votre cas et à votre type de location. Par exemple, le LMNP a deux principaux régimes : le régime micro-foncier et le régime réel. Il faut également réfléchir à des dispositifs de défiscalisation permettant de diminuer l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales : la loi Denormandie et le dispositif Cosse.

De même, vous devez prêter attention aux opportunités du marché, telles que les propriétés vendues en dessous de la valeur marchande ou celles ayant une forte demande de location. Vous devez aussi savoir comment négocier les prix avec le propriétaire et l’agent immobilier sur la base de motifs légitimes comme l’état de la propriété, les conditions du marché et les travaux prévus.

Les travaux améliorent la qualité et la valeur du bien immobilier et augmente les revenus locatifs. On parle de rénovation pour une mise aux normes et le rendre plus confortable et attractif. Cependant, le coût des travaux doit être inférieur au bénéfice locatif ou à la valeur de revente.