Le taux réduit de 0,715 % sur la taxe de publicité foncière ne découle pas du simple statut de marchand de biens. Il exige deux conditions cumulatives : être assujetti à la TVA et inscrire un engagement de revendre dans l’acte authentique, conformément à l’article 1115 du CGI. Sans cette mention, le notaire applique les droits de mutation au taux normal, même si la société est immatriculée au RCS sous l’activité d’achat-revente.
Article 1115 du CGI : les mentions obligatoires dans l’acte notarié
L’engagement de revendre doit figurer noir sur blanc dans l’acte d’acquisition. Une simple déclaration orale ou un courrier annexe ne suffit pas. Le notaire rédige une clause spécifique qui engage l’acquéreur à revendre le bien dans un délai de cinq ans à compter de la date d’acquisition.
Nous observons régulièrement des opérateurs qui découvrent trop tard que leur acte ne contient pas cette mention. Le résultat est immédiat : application du taux plein des DMTO, qui atteint désormais 6,32 % dans la plupart des départements après les hausses récentes. L’écart avec le taux réduit de 0,715 % représente, sur chaque acquisition, un différentiel qui pèse directement sur la marge de l’opération.
Trois éléments doivent impérativement apparaître dans l’acte :
- La qualité d’assujetti à la TVA de l’acquéreur, avec son numéro d’identification intracommunautaire
- L’engagement formel de revendre le bien dans le délai de cinq ans prévu par l’article 1115 du CGI
- La mention du régime fiscal sollicité, permettant au service de la publicité foncière d’appliquer le taux réduit dès l’enregistrement
Omettre l’un de ces éléments expose à un redressement lors du contrôle de l’acte par l’administration fiscale.
Taux réduit de 0,715 % et engagement de construire : deux régimes distincts
L’engagement de revendre (article 1115 CGI) et l’engagement de construire (article 1594-0 G A CGI) ne se confondent pas. Le premier ramène la taxe de publicité foncière à 0,715 %. Le second substitue un droit fixe de 125 euros aux droits de mutation proportionnels.
L’engagement de construire suppose que l’acquéreur s’engage à édifier une construction neuve dans un délai de quatre ans. Ce régime concerne les opérations où le marchand de biens acquiert un terrain ou un immeuble destiné à la démolition-reconstruction. Il ne s’applique pas aux simples rénovations, même lourdes.
Quand privilégier l’engagement de construire
L’engagement de construire devient pertinent lorsque le prix d’acquisition est élevé et que le programme prévoit une construction neuve. Le droit fixe de 125 euros génère alors une économie nettement supérieure au taux de 0,715 %. En revanche, le risque est plus élevé : si la construction n’est pas achevée dans les quatre ans, l’administration réclame les droits au taux normal, majorés d’intérêts de retard.
Nous recommandons de réserver ce mécanisme aux opérations dont le planning de construction est maîtrisé et dont le permis de construire est déjà purgé de tout recours au moment de la signature.
Dépassement du délai de revente : conséquences fiscales réelles
Le non-respect du délai de cinq ans déclenche un rappel de droits. L’administration fiscale réclame la différence entre le taux réduit appliqué lors de l’acquisition et le taux plein qui aurait dû être perçu. S’y ajoutent des intérêts de retard calculés au taux légal, courant depuis la date d’acquisition.
Le rappel porte sur l’intégralité de l’écart de droits. Sur une opération d’achat-revente dans l’ancien, ce montant peut absorber une part significative de la marge brute initialement projetée. Le calcul de rentabilité de chaque opération doit donc intégrer un scénario de dépassement du délai.
Prorogation du délai : un mécanisme peu utilisé
Une demande de prorogation peut être adressée à l’administration avant l’expiration du délai de cinq ans. Cette possibilité reste méconnue. Elle n’est accordée que dans des cas limités (difficultés de commercialisation documentées, contentieux bloquant la vente). Le marchand de biens doit constituer un dossier justifiant l’impossibilité de revendre dans le délai initial.
TVA sur marge et frais de notaire : l’articulation à maîtriser
Le régime de TVA sur marge s’applique lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA. Le marchand de biens collecte alors la TVA uniquement sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. Ce régime concerne la majorité des opérations portant sur des biens anciens acquis auprès de particuliers.
L’articulation avec les frais de notaire réduits est directe : le taux de 0,715 % s’applique parce que le marchand est assujetti à la TVA, mais la TVA elle-même n’est due que sur la marge. Il ne faut pas confondre l’assujettissement (condition d’éligibilité au taux réduit) et l’exigibilité de la TVA (calculée à la revente, sur la marge).
Erreur fréquente sur le calcul de la marge taxable
La marge taxable ne se réduit pas au prix de revente moins le prix d’achat. Les travaux de rénovation engagés par le marchand de biens ne viennent pas en déduction de la base taxable à la TVA sur marge. Seul le prix d’acquisition (frais inclus) est retranché du prix de cession. Cette règle a un impact direct sur le résultat net de l’opération, surtout lorsque le budget travaux est conséquent.
La structuration fiscale d’une opération de marchand de biens ne se limite pas au choix entre engagement de revendre et engagement de construire. Elle impose de vérifier, acte par acte, que chaque mention obligatoire figure dans l’instrumentum notarié et que le régime de TVA applicable est correctement identifié. Un contrôle systématique des projets d’acte avant signature reste le seul moyen fiable d’éviter des régularisations coûteuses.
