Un investissement immobilier pour défiscaliser semble être un bon plan, mais cela peut aussi être une initiative risquée. Si vous envisagez de réaliser ce type de transaction, voici quelques conseils pour vous aider à tirer le meilleur parti possible de votre investissement.
Plan de l'article
1. Les avantages de réduire ses impôts en achetant de l’immobilier
Le principal avantage d’acheter un logement pour défiscaliser, c’est que l’économie fiscal générée par cette acquisition va vous permettre de réduire le montants mensuels des remboursements liées à ce placement. En d’autres termes, une partie de vos impôts remboursera le crédit que vous avez effectué pour devenir propriétaire.
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L’autre avantage est que la défiscalisation concerne principalement des biens neufs, donc vous n’aurez aucun problème de travaux pendant plusieurs années notamment. L’autre avantage non négligeable de l’immobilier neuf, est la facilité de location : les locataires sont généralement assez « friands » de logement en très bon état disposant du confort moderne, comme une bonne isolation, un ascenseur, un parking ou encore un balcon.
Ce type de logement est donc très facile à louer, d’autant plus que les locataires bénéficient d’un prix de location raisonnable puisque les loyers sont généralement plafonnés dans le cadre des dispositifs actuels de défiscalisation. Par conséquent, autre avantage d’un investissement dans l’immobilier neuf, est que votre locataire qui bénéficie d’un tarif de location abordable aura moins tendance à vouloir quitter le logement : le turnover locatif sera donc plus faible dans le cadre d’une acquisition d’un bien neuf pour défiscaliser que pour une location traditionnelle dans l’ancien.
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2. Les différents moyens de défiscalisation
Aujourd’hui, il n’existe pas qu’un seul outil pour défiscaliser en achetant de l’immobilier. Parmi les plus connus, nous pouvons citer la loi Pinel qui concerne les acquisitions de biens neufs loués non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale. Cette loi sera d’ailleurs mise à jour en 2023 par un dispositif qui concernera des logements neufs présentant une qualité supérieure, notamment une taille de pièces plus importantes, un espace extérieur et un logement traversant à partir du T3.
Autre dispositif fiscal : le loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce système fonctionne sur principalement sur un système d’amortissement et permets de diminuer le montant de revenus fonciers à déclarer au fisc.
Egalement, si vous préférez investir dans l’ancien, vous pourrez opter pour le dispositif Denormandie qui permet, comme pour la loi Pinel, de bénéficier d’une réduction d’impôts en l’échange de travaux de rénovation. Pour le moment, ce dispositif n’a pas rencontré le succès escompté du fait de la difficulté de mise en place, notamment administrative. Dommage, car « sur le papier » ce dispositif est aussi intéressant que le dispositif Pinel, tout en bénéficiant d’un prix d’acquisition pour un logement ancien plus faible qu’un bien neuf chez un promoteur immobilier.
3. Défiscalisation immobilière : ce que vous devez savoir
Parmi les différents points clés à retenir concernant l’acquisition d’un bien pour défiscaliser :
- Seuls les biens neufs (sauf exception) permettent l’accès aux dispositifs fiscaux de défiscalisation
- Le locataire bénéficiera d’un loyer plafonné
- Le locataire ne devra pas dépasser un certain plafond de revenu
- Vous devez louer le logement pendant une durée minimum de 6 ans
- L’économie d’impôts est une réduction d’impôts
Dans les grandes lignes, vu qu’il s’agit d’un investissement locatif, vous devez acheter votre logement dans une zone présentant un fort potentiel locatif. Vous n’êtes donc pas obligés d’acheter à proximité du lieu de votre résidence principale, si vous estimez que la zone n’est pas assez propice à une mise en location.
Autre point à savoir : La fiscalité dépend en partie de la zone dans laquelle vous achetez votre logement. Les zones qui sont les plus demandées en terme locatif en ce moment sont les zones A et B1, c’est-à-dire les zones présentants un marché immobilier plus tendu. Les zones tendues ont également une fiscalité plus intéressante que les autres zones, comme la zone B2, c’est à dire que la réduction d’impôts accordées sera plus forte sur les zones tendues que sur celles détendues.
4. Les inconvénients d’acheter un bien pour défiscaliser
Le principal inconvénient est le prix d’acquisition d’un logement neuf, qui est généralement plus cher qu’un bien de même taille sur le même secteur. Néanmoins, même si ce prix est plus élevé, il doit être mis en perspective des travaux qui seront à effectuer dans un logement ancien moins cher, le montant des charges sera également plus optimisés, une location sans risque avec une forte demande sur ce type de produit, et une plus grande facilité de revente sur le long terme puisque le bien bénéficie de toute la modernité que recherchent les acquéreurs aujourd’hui.
L’autre inconvénient (ou pas) est l’engagement de location sur une durée minimale de 6 ans. Cela peut être un frein à l’acquisition si vous aviez comme objectif de revendre plus rapidement le bien. Mais sachez qu’il est quand même possible d’envisager une revente à plus court terme, la seule contrepartie est que vous devrez rendre aux services fiscaux l’économie d’impôts que vous avez perçue.
5. Alors acheter un bien pour défiscaliser : bon plan ?
Pour conclure, si nous résumons ce que comprend l’acquisition d’un bien pour défiscaliser, nous pourrions dire que l’achat d’un bien neuf permettant une réduction d’impôts c’est :
– Un prix de vente supérieur à celui des immeubles anciens, mais ce prix comprend aussi le faible coût des travaux à réaliser sur l’immeuble sur les premières années.
– Un logement neuf est également plus facile à louer. L’absence de défauts dans les finitions et la qualité de la conception vont permettre de louer plus facilement.
– Le premier bénéfice de la défiscalisation immobilière est un gain financier, la réduction d’impôt permet de dégager du pouvoir d’achat.
– Enfin l’investissement est fructueux car il est possible de revendre facilement le bien.
