Plusieurs propriétaires ou héritiers ou des futurs propriétaires prennent la décision de monter une SCI ou Société Civile Immobilière pour acquérir un bien immobilier et pour rendre sa gestion plus simple et cela tout en tirant profit des avantages fiscaux. La Société Civile Immobilière est une personne morale ayant pour but de simplifier la gestion des biens immobiliers en administrant des avantages, en particulier concernant les droits de succession. Il s’agit d’une méthode de gestion qui conteste l’indivision, qui est communément choisie dans le cas d’une propriété départie entre beaucoup d’associés.
Plan de l'article
Les avantages de la création d’une SCI et la forme à choisir
Pour tout savoir sur la SCI familiale ou Société Civile Immobilière familiale, il est nécessaire de savoir qu’elle offre plusieurs avantages, notamment la conservation du patrimoine des associés et assurées et la facilitation de son transfert en cas de décès. Par ailleurs, il y a aussi la possibilité d’adopter l’IR ou l’IS, la possibilité de répartir les coûts, particulièrement les charges locatives entre les associés. Aussi, l’administration courante de la Société Civile Immobilière est transmise à un ou plusieurs gérants qui se chargent de la prise de décisions par rapport au fonctionnement de la société.
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Quelle forme de SCI choisir ?
Suivant le but social de la SCI ou Société Civile Immobilière, il y a diverses formes de société civiles immobilières. En effet, il y a notamment la SCI de location qui est créée par plusieurs associés voulant administrer un bien immobilier et le mettre en location. Cela leur permet, entre autres, de contourner la situation d’indivision étant donné que les bénéfices de l’entreprise sont partagés entre les associés suivant le nombre des parts sociales possédées dans la société. Ainsi, ils disposent de la possibilité de répartir les bénéfices locatifs.
Par ailleurs, il y a également la SCI familiale qui est créée entre des membres d’une même famille. Il s’agit d’un type de Société Civile Immobilière pouvant être adoptée pour transférer un bien immobilier dans le cas où un membre de la famille est décédé. Effectivement, dans le cas d’un décès, la transmission des parts d’une société est plus intéressante fiscalement plutôt que la transmission directe d’un bien immobilier. La Société Civile Immobilière offre ainsi une amélioration fiscale lors de la succession du patrimoine immobilier et permet de contourner une situation d’indivision entre les successeurs.
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Il y a également la SCI d’attribution ayant pour objectif la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier dont la division est planifiée en amont par les statuts suivant les parts de chaque associé. Une fois la construction ou l’acquisition du bien réalisée, la société sera dissociée.
Concernant la SCI de construction-vente, il s’agit d’une dérogation dans la gestion de la SCI ou Société Civile Immobilière. En effet, étant donné que son activité réside dans la construction d’un bien immobilier pour la revente ultérieurement, elle s’accorde à celle d’un promoteur et ainsi d’une activité commerciale. Ce type de Société Civile Immobilière, à l’égal de la SCI d’attribution, se disloque une fois que l’objectif ciblé dans les statuts est atteint.
La création d’une Société Civile Immobilière : les étapes
Qu’il soit question de la création d’une Société Civile Immobilière pour votre résidence principale ou encore de la création d’une Société Civile Immobilière, vous êtes obligé de procéder à la rédaction des statuts de la Société Civile Immobilière. La rédaction des statuts peut être réalisée par acte sous seing privé ou par acte notarié. Dans le but d’être en règle, les statuts doivent comporter certaines dispositions, notamment la désignation de la Société Civile Immobilière, la durée de vie de la Société Civile Immobilière qui peut osciller entre 1 à 99 ans, l’adresse du siège social de la Société Civile Immobilière qui peut être localisée dans votre domicile personnel. Par ailleurs, les statuts de la Société Civile Immobilière doivent également comporter l’objet social de la société, le capital social qui peuvent être réalisés en numéraire ou en nature. Les associés de la Société Civile Immobilière doivent aussi être énumérés dans les statuts, tout comme les règles de fonctionnement de la Société Civile Immobilière. Par surcroît, les statuts de la Société Civile Immobilière doivent être signés et paraphés par tous les associés de la Société Civile Immobilière.
En ce qui concerne le capital social de la SCI (société civile immobilière), il peut être réalisé par des parts en nature ou en numéraire. Chacun des associés doit réaliser un apport minimal de 1 euro pour pouvoir rejoindre la société. Les parts en numéraire doivent être versés sur un compte bancaire au nom de la Société Civile Immobilière. L’ouverture d’un compte bancaire au nom de la société lors de la constitution n’est pas obligatoire. En effet, cela peut être réalisé à la suite de la réception du Kbis. Quant aux apports en nature, cela peut être des biens immobiliers ou mobiliers et sont exposés à un examen par le commissaire aux apports dans le cas où les apports en nature sont plus élevés que le montant des apports en numéraire.
En ce qui concerne la nomination des gérants de la Société Civile Immobilière, elle peut se faire soit dans les statuts, soit dans un acte indépendant qui est le procès-verbal. Il s’agit de la solution la plus fonctionnelle étant donné qu’elle n’engage pas la modification des statuts dans le cas d’une modification de gérant. Vous avez la possibilité de choisir la nomination d’un ou plusieurs gérants qui se chargent principalement de l’administration de la Société Civile Immobilière. Les gérants peuvent être des associés de la société ou des personnes externes.
La prochaine étape de la constitution de la Société Civile Immobilière consiste à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales au moment de la création d’une Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une étape inévitable et payante qui doit contenir certaines informations, soit les éléments qui permettent de distinguer la Société Civile Immobilière, l’identité du dirigeant, le tribunal du greffe de commerce auquel la Société Civile Immobilière appartient, les conditions dans lesquelles les parts de la Société Civile Immobilière peuvent être cédés.
En termes de fiscalité, la Société Civile Immobilière a pour avantage d’offrir aux associés le choix d’adopter l’IR ou Impôt sur les revenus ou l’IS ou impôts sur les sociétés. Par défaut, la Société Civile Immobilière est assujettie à l’Impôt sur le revenu mais elle peut être soumise à l’Impôt sur les sociétés. Dans le cas où vous adoptez l’impôt sur les revenus, les associés sont assujettis sur leurs revenus fonciers. Ils doivent déclarer les revenus reçus grâce à la Société Civile Immobilière dans leur déclaration d’imposition annuelle.
Pourquoi opter pour une SCI familiale ?
La Société Civile Immobilière familiale permet de procéder à la gestion d’un bien tout en contournant les tensions entre les membres de la famille. Les associés désignent un ou plusieurs gérants qui se chargent de la gestion quotidienne du bien. Grâce à cela, les discordes entre les associés concernant la gestion d’un patrimoine du bien sont évitées. C’est pour cette raison que ce type de société est parfois utilisé dans le cas d’un héritage de bien entre divers enfants.
Comment procéder à la création d’une SCI familiale ?
La création d’une Société Civile Immobilière, à l’instar de la création de tout autre société exige le respect de certaines conditions, notamment le nombre de fondateurs. En effet, il faut deux personnes minimum pour créer une Société Civile Immobilière familiale. Il n’existe aucun prérequis de nationalité pour les associés. Par ailleurs, la durée de vie de la Société Civile Immobilière ne doit pas dépasser 99 ans. Quant aux associés, ils doivent faire partie de la même famille. Il n’y a aucun minimum en termes de capital social. Par surcroît, les associés sont obligés de procéder à la rédaction des statuts constitutifs et au remplissage des formalités de création.
Société Civile Immobilière familiale : les avantages
La société Civile Immobilière familiale présente de nombreux avantages, notamment l’administration d’un patrimoine par un gérant nommé dans les statuts constitutifs de la société. Cela constitue un avantage considérable étant donné que les associés ne sont pas obligés d’administrer eux-mêmes les biens immobiliers, ce qui leur permet de réaliser un gain de temps. Par ailleurs, confier la gestion des biens à une personne tierce permet aux associés d’éviter les conflits entre eux étant donné que les prises de décisions incombent au gérant désigné.
Par ailleurs, la Société Civile Immobilière permet de contourner la dispersion du patrimoine. En effet, elle permet d’éviter que le patrimoine ne soit partagé entre les associés. Grâce à la constitution de la SCI familiale, le patrimoine demeure entier dans la société et il est administré de manière analogue par le gérant. Le patrimoine n’est pas partagé entre les divers successeurs qui peuvent choisir de reprendre chacun la partie qui leur est due et l’administrer de manière individuelle.
En termes de fiscalité, la Société Civile Immobilière offre des avantages considérables. Les revenus de la SCI familiale sont assujettis à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, même si théoriquement la SCI familiale est assujettie à l’IS. L’impôt sur le revenu est supporté par les associés à hauteur de leurs parts dans la Société Civile Immobilière. En outre, la SCI familiale n’est pas assujettie à la TVA.
