De nouvelles variantes de Covid-19 inquiètent l’Europe, l’Italie est à nouveau confuse alors que les gouvernements tentent d’accélérer la vaccination. Les promoteurs immobiliers peuvent avoir besoin de faire des offres pour sauver leurs boîtes, et les municipalités devront probablement imposer des impôts aux propriétaires. Le tout dans un contexte où la fiscalité des actifs est élevée, et la seule bonne nouvelle semble être la stabilité probable des taux d’intérêt immobiliers. Voici objectivement 5 bonnes raisons de ne pas investir dans l’immobilier en 2021.
1- Les prix des logements neufs pourraient bouillonner
Ces derniers mois, la tendance des prix de l’immobilier neuf fait tourner les têtes. Selon le Commissariat Général au Développement Durable, les appartements neufs enregistrent une hausse de 0,8 % au quatrième trimestre 2020. Observatoire LPI : +3,5 % en février 2021. Derrière ces chiffres, un marché pressé de tourner la page d’une année tourmentée. Les stocks repartent là où tout s’était figé, chantiers relancés, permis accordés à tour de bras.
La reprise est spectaculaire : en trois mois, +23 % de logements nouvellement autorisés, +8,5 % de chantiers effectivement lancés pour les appartements. Pendant que ces chiffres montent, d’autres plongent : les valeurs immobilières à la Bourse perdent 19 % au dernier trimestre 2020, les ventes se rétractent de 29 %. Les investisseurs, eux, ne pèsent plus que 46 % des achats dans le neuf l’an dernier. Un effritement qui doit beaucoup à la récente restriction du dispositif Pinel à trois seules zones.
Conséquence très probable : les promoteurs s’apprêtent à lancer des opérations commerciales pour écouler leurs programmes. Sur le terrain, les prix des maisons neuves, eux, ont bondi de 4,8 % sur un an à la fin 2020. L’offre abonde, la demande montre des signes de faiblesse, mais les prix poursuivent leur ascension. Sentiment général : une bulle prend forme sous nos yeux. Un scénario de chute brutale paraît peu crédible grâce à la béquille étatique, mais la surchauffe est là, tapie dans l’ombre.
2- La France est en pleine crise économique
Un coup d’œil aux chiffres de l’INSEE suffit : la France accuse un repli de 1,4 % sur l’année écoulée, sonnée par l’épreuve Covid-19. Seul élément de progrès : la campagne de vaccination commence enfin à imprimer sa marque sur la vie économique.
Les laboratoires accélèrent, et pendant ce temps, les nouvelles variantes inquiètent. Certains pays laissent tomber AstraZeneca, et les doutes persistent quant à l’impact des futures mutations sur l’efficacité vaccinale.
Un choix se dessine pour les candidats à l’achat : attendre un rebond, ou oser une signature immédiate dans l’espoir d’anticiper la reprise ?
L’histoire voudrait que récession rime avec ajustement à la baisse du prix au m². Mais cette spirale ne s’enclenche pas en 2021. Les transactions restent inférieures à leur rythme d’avant la pandémie, mais côté prix, la hausse ne fait pas relâche.
LPI constate une hausse fulgurante : les maisons anciennes affichent +8,5 % en un an, les appartements anciens +5,9 % sur la même période. Dans ce décor, difficile d’imaginer un retour rapide à la normale. Certaines villes font de la résistance, mais la tendance nationale est bien là.
3- L’imposition des revenus locatifs est élevée
Les loyers encaissés ne sont pas à l’abri : ils subissent une double ponction. Pour ceux qui choisissent le micro-foncier, les prélèvements sociaux de 17,2 % grignotent déjà la somme restante après abattement. Puis, le fisc entre en scène avec l’impôt sur le revenu appliqué selon le barème progressif.
Un investisseur au taux marginal de 30 % verra facilement plus d’un tiers de ses gains locatifs engloutis par les charges fiscales. Certes, quelques failles subsistent, comme la location meublée qui accorde un abattement de 50 %. Mais la belle époque où AirBnB échappait largement à l’imposition : c’est fini.
Des outils de simulation commencent à circuler pour ceux qui veulent une estimation fidèle, prenant en compte intérêts, cotisations, impôts. Ils montrent rapidement que le rendement net ne fait pas de cadeaux et que la fiscalité pèse lourd sur la rentabilité globale du placement locatif.
4- L’impôt foncier pourrait s’alourdir
La suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale a bouleversé l’équilibre financier des communes. Les dotations de l’État étant restées gelées, il ne reste plus qu’un outil pour équilibrer les comptes locaux : taxer davantage la propriété.
Les propriétaires, notamment ceux qui achètent actuellement, risquent bien de voir leur impôt foncier progresser pour compenser la vieille taxe disparue. Quelques exemples parlent d’eux-mêmes.
À Sablé-sur-Sarthe (72), la taxe foncière s’envole de 8,6 % en 2021, soit entre 72 et 108 euros de plus par propriétaire, sur une seule année. À l’échelle nationale, l’Union nationale des propriétaires immobiliers rapporte une augmentation de 31,4 % de la taxe foncière sur dix ans. Ce rythme : trois fois celui de l’inflation, six fois celui de la hausse des loyers.
Cela dit, en louant au régime réel, il reste la possibilité de déduire l’ensemble des charges de la location, y compris lorsque les intérêts d’emprunt dépassent le montant des loyers. Cette option réduit la note, mais ne supprime pas la tendance de fond à l’alourdissement pour les nouvelles acquisitions.
5- Le crédit augmentera-t-il en 2021 ?
Pour amortir le choc économique, la Banque centrale européenne injecte massivement des liquidités. Conséquence directe : les taux de crédit immobilier atteignent une moyenne de 1,14 % sur 232 mois au début 2021. Cette stabilité des taux dépend de la fraîcheur de la dette française à dix ans.
La crise sanitaire a fait exploser la dette publique, qui pourrait grimper à près de 118 % du PIB. Plus la perception de risque grandit, plus le coût de l’emprunt national menace de remonter. Pour l’heure, la BCE agit comme un parachute : elle rachète, elle garantit, elle rassure.
Résultat : le taux de l’OAT à dix ans tourne autour de 0 %, passant même brièvement en négatif au printemps 2021. Les investisseurs institutionnels n’ont, pour l’instant, rien relâché de leur confiance envers la signature française.
En clair, les taux bancaires devraient conserver leur stabilité cette année. La flambée persistante des prix, surtout en Île-de-France, empêche toute hausse soudaine. Les acheteurs trouvent ainsi des financements attractifs, tandis que les banques tentent de soutenir coûte que coûte la dynamique des prêts immobiliers.
Cette année, investir dans la pierre, c’est avancer sur un damier farouche, chaque case porte son lot de pièges et de coups imprévus. Prix qui s’accrochent à leur sommet, fiscalité qui serre l’étau, contexte sanitaire changeant : le jeu promet d’autres rebondissements, rarement là où on les attend.
