En France, la vente d’un bien immobilier en viager est devenue plus récurrente. Plusieurs raisons justifient ce choix. La vente d’un bien en viager permet au vendeur de toucher une rente à vie. Ce qui constitue un point d’appui pour passer de beaux jours. Contrairement au viager occupé, la vente d’un bien en viager libre présente aussi bien des avantages pour le vendeur que pour l’acheteur. Même si aujourd’hui le viager libre est moins répandu en France, il faut tout de même reconnaître qu’il est un viager immobilier tout comme le viager occupé, avec des avantages intéressants.
Plan de l'article
Viager libre : régime juridique
En droit, le viager libre est une forme de vente immobilière en pleine propriété. Cela signifie que l’acheteur dispose de tous les attributs du droit de propriété dès lors que la vente notariée a été conclue. Il n’existe aucun démembrement du droit de propriété immobilière, car la nue-propriété et l’usufruit sont au profit de l’acheteur.
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Intérêts de la vente en viager libre
Aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur, le viager libre représente une transaction immobilière avantageuse.
Avantages pour le vendeur
Dans le cadre d’une vente en viager libre, la rente viagère est beaucoup plus importante, car dans le cas d’espèce, le vendeur doit libérer le bien de son occupation. En d’autres termes, il ne doit plus l’occuper en même temps que l’acheteur du bien. De ce fait, il fait une renonciation à son droit d’usage et d’occupation du bien. De façon plus précise, le prix d’une transaction en viager libre se situe en 25 et 50 % selon l’âge du vendeur.
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Le calcul de la rente viagère est assez simplifié, car celle-ci équivaut à l’ensemble du coût de la transaction, converti en rente. Ce qui est plus cher que pour le prix d’un viager occupé. Par ailleurs, dans le cas d’un viager libre, le vendeur bénéficie d’un avantage fiscal sur le complément de revenu. En effet, la transaction immobilière en viager génère une imposition réduite. En l’espèce, vous observez un abattement progressif qui s’applique en fonction de l’âge du vendeur et du type de rente.
En tant que vendeur, si vous optez pour le viager libre, vous bénéficiez d’un revenu régulier et vous n’avez aucune charge ou taxe (taxe foncière ou taxe d’habitation). En résumé, la vente d’un bien immobilier en viager libre est avantageuse pour les seniors qui ne résident pas ou plus dans le bien, objet de la vente.
Avantages pour l’acheteur
Le viager libre s’avère avantageux s’il souhaite l’avoir en résidence principale, s’il n’a pas la possibilité d’obtenir un crédit immobilier intéressant ou s’il envisage de faire un investissement locatif. En effet, le viager libre permet à l’acheteur de détenir la pleine propriété du bien acheté. Il a donc la possibilité de l’aliéner, de l’habiter ou le mettre en location. Par ailleurs, le prix de la transaction est fixé en fonction du prix du marché immobilier.
En France, la société Vita Pecunia par exemple est l’une des agences de conseil en vente ou achat en viager qui vous permettront de faire une transaction immobilière sans préjudice et qui tiennent compte des bonnes méthodes de calcul de viager.
Les avantages fiscaux du viager libre
Le viager libre offre aussi des avantages fiscaux importants pour les vendeurs et les acheteurs.
Lorsque le vendeur atteint un certain âge (généralement 70 ans), il peut bénéficier d’une réduction importante des droits de succession pour ses héritiers. Effectivement, lorsqu’un bien immobilier est vendu en viager et que le vendeur décède alors qu’il reste encore des mensualités à payer à son acquéreur (ou légataire), ces dernières ne font pas partie intégrante du patrimoine transmissible aux héritiers.
Quant à l’acheteur d’un bien immobilier en viager libre, il a lui aussi droit à des avantages fiscaux intéressants. Effectivement, il peut déduire de ses revenus fonciers la rente versée au vendeur chaque année et amortir le coût du bien sur une période allant jusqu’à 30 ans. Si l’acheteur décide un jour d’utiliser ce bien comme sa résidence principale, il pourra bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation pendant les deux premières années suivant son acquisition.
En définitive, le viager libre est une option intéressante pour les vendeurs et acheteurs qui cherchent à réaliser des transactions immobilières avantageuses tant sur le plan financier que fiscal. Toutefois, étant donné la complexité juridique et administrative de cette forme particulière de vente immobilière, il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller en viager ou à une agence spécialisée afin d’être guidé dans toutes les démarches nécessaires et éviter ainsi toute mauvaise surprise.
Comment fixer le prix en viager libre ?
Le prix d’un bien immobilier vendu en viager libre est déterminé par deux éléments principaux : la valeur vénale du bien et l’âge du vendeur.
Il s’agit de la valeur marchande réelle du logement, qui peut être estimée à partir des référencements immobiliers locaux. Cette estimation prend notamment en compte la situation géographique de l’immeuble, sa surface habitable, son état général ainsi que les équipements dont il dispose (garage, jardin, terrasse…).
Toutefois, pour obtenir une évaluation précise et fiable de cette valeur vénale lors d’une vente en viager libre, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier ou à un notaire spécialisé dans ce type de transaction.
Lorsque le vendeur est âgé au moment où il conclut un contrat de vente en viager libre, cela a aussi une incidence sur le prix final. Effectivement, plus l’âge avance et plus l’estimation va marquer une chute drastique vers le bas.
Cela s’explique simplement par le fait que lorsqu’on achète un bien immobilier en viager libre ou occupé, on paie moins cher tout simplement parce qu’il y a des risques importants liés aux aléas climatiques et sanitaires, mais surtout parce qu’on ne connaît pas précisément la durée du viager.
Plus le vendeur est âgé et plus la rente sera élevée. Effectivement, dans ce cas de figure, il y a une probabilité accrue que la durée d’attente avant le décès du vendeur soit relativement courte.
Pour fixer un prix juste et équilibré en viager libre, vous devez bien prendre en compte tous ces critères et faire appel à un professionnel qualifié qui saura vous guider dans toutes les étapes de cette transaction immobilière particulière.
