Votre bailleur vous envoie une lettre recommandée six mois avant la fin du bail. Il invoque l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour récupérer le logement. Congé pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux : ces trois cas sont les seuls qui autorisent un propriétaire à mettre fin au contrat de location. Encore faut-il que chaque condition soit respectée à la lettre, sous peine de nullité.
Congé frauduleux et contrôle du juge : ce qui a changé depuis 2023
La plupart des guides se limitent à lister les trois motifs du congé. Ils passent à côté d’une évolution majeure dans la manière dont les tribunaux examinent ces congés.
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Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2023, les juges exigent une motivation circonstanciée et une intention réelle derrière le congé. Un propriétaire qui déclare vouloir reprendre le logement pour y habiter, mais qui le remet en location quelques mois plus tard, s’expose à la nullité du congé et à des dommages-intérêts.
Ce durcissement concerne aussi le congé pour vente. Si le prix indiqué dans la lettre de congé est manifestement surévalué pour décourager le locataire d’exercer son droit de préemption, le juge peut requalifier le congé en congé frauduleux. Le locataire peut alors demander la nullité et son maintien dans les lieux.
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En pratique, le bailleur doit pouvoir prouver la réalité de son projet. Pour une reprise, cela suppose de documenter le lien familial, l’intention d’occuper le bien à titre de résidence principale, et la cohérence du calendrier. Pour une vente, le prix proposé au locataire doit correspondre aux conditions du marché local.
Délai de préavis et forme du congé selon le type de bail
Le délai de préavis dépend de la nature du contrat. Pour un bail de location vide, le préavis est de six mois avant la date d’échéance. Pour un bail meublé, ce délai descend à trois mois.
Vous êtes locataire et vous recevez un courrier quatre mois avant l’échéance d’un bail vide ? Ce congé arrive trop tard. Il est nul, et le bail se renouvelle automatiquement.
Les formes de notification acceptées
L’article 15 encadre aussi le support du congé. Le bailleur dispose de trois options :
- La lettre recommandée avec accusé de réception, qui reste la forme la plus courante
- L’acte délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), plus coûteux mais plus difficile à contester
- La remise en main propre contre récépissé ou émargement du locataire
Un simple email ou un SMS n’a aucune valeur juridique. Un congé notifié par voie informelle est considéré comme inexistant.
Mentions obligatoires dans la lettre de congé
Le courrier doit indiquer le motif précis du congé. Pour un congé pour vente, il doit aussi mentionner le prix et les conditions de la vente, puisque cette lettre vaut offre de vente au profit du locataire. L’absence de l’une de ces mentions entraîne la nullité du congé.
Droit de préemption du locataire lors d’un congé pour vente
Quand un bailleur délivre un congé pour vente, le locataire devient prioritaire pour acheter le logement. C’est le droit de préemption prévu par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l’offre. S’il accepte, il bénéficie ensuite d’un délai supplémentaire pour finaliser le financement et signer l’acte de vente.
Vous vous demandez ce qui se passe si le propriétaire baisse ensuite le prix pour un autre acheteur ? Le locataire bénéficie à nouveau de son droit de préemption au nouveau prix. Le bailleur doit lui notifier cette modification, et le locataire dispose d’un mois pour se positionner.
Ce droit de préemption ne s’applique pas dans tous les cas. Si le propriétaire vend à un membre de sa famille (ascendant ou descendant), le locataire perd cette priorité. Il en va de même lors de la vente globale d’un immeuble entier à un acquéreur unique, sous certaines conditions.
Locataire protégé : les limites du congé du bailleur
L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 protège certains locataires contre le congé, sous conditions cumulatives d’âge et de ressources. Un locataire âgé dont les revenus se situent en dessous d’un plafond fixé réglementairement ne peut recevoir de congé que si le bailleur lui propose une solution de relogement adaptée à ses besoins.
Cette obligation porte sur un logement correspondant aux besoins du locataire, situé dans un périmètre géographique proche. Le bailleur lui-même peut être exempté de cette contrainte s’il remplit les mêmes conditions d’âge ou de ressources modestes.
- Le locataire protégé doit cumuler une condition d’âge et une condition de ressources pour bénéficier de cette protection
- Le bailleur doit proposer un relogement correspondant aux besoins et à proximité géographique
- Si le bailleur est lui-même âgé ou à revenus modestes, l’obligation de relogement tombe
- Le non-respect de cette obligation rend le congé nul
Congé pour motif légitime et sérieux : le troisième cas souvent mal compris
Le motif légitime et sérieux est le plus flou des trois cas de congé. Il couvre principalement les manquements du locataire à ses obligations contractuelles : retards répétés de paiement du loyer, troubles de voisinage documentés, défaut d’assurance habitation, ou sous-location non autorisée.
Ce motif ne permet pas au bailleur de donner congé simplement parce qu’il souhaite augmenter le loyer ou changer de locataire. Le motif invoqué doit pouvoir être prouvé par des éléments concrets : lettres de mise en demeure, constats, témoignages.
Le juge apprécie au cas par cas la réalité et la gravité du motif. Un seul retard de loyer, régularisé rapidement, ne suffira généralement pas. En revanche, une série d’impayés sur plusieurs mois, accompagnée de relances restées sans réponse, constitue un fondement solide.
Un congé pour motif légitime et sérieux mal étayé sera annulé par le tribunal. Le locataire pourra alors rester dans les lieux et le bail sera considéré comme renouvelé. Le bailleur qui envisage cette voie a tout intérêt à constituer un dossier documenté avant d’envoyer la lettre de congé, plutôt que de se retrouver devant un juge avec des arguments trop vagues pour emporter la décision.
