Investir dans la SCPI Corum : les étapes pour bien démarrer

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Oui, grâce au nouveau SCPI international, il est possible d’investir dans des propriétés locatives à l’étranger pour vous diversifier de l’immobilier français, optimiser la taxe sur les loyers que vous percevez et résister aux bouleversements et bénéficier des bouleversements causés par la crise actuelle. Comparé au SCPI vieillissant et investi uniquement en France, cet article analysera le tout nouveau SCPI Eurion, lancé en janvier 2020 par Corum AM et SCPI PF Hospitality Europe, lancé en octobre 2020 (nos deux croyances les plus fortes), mais aussi SCPI Corum Origin, SCPI Corum XL, SCPI LF Europimmo, SCPI Corum XL Novapierre Deutschland 1 et 2, SCPI Eurovalys et le nouveau SCPI Elialys, SCPI Novapierre Italy et SCPI Neo de Novaxia, qui ont ainsi investi le 10 rendements internationaux (Europe et monde) sont les plus acclamés et sélectionnés par notre société de gestion d’actifs Calci Patrimoine.

À voir aussi : Investir dans une SCPI Corum : étapes et conseils pratiques

La plupart des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en France continuent de miser principalement sur des immeubles d’entreprise hexagonaux, soumis à la fiscalité française sur les loyers. Mais, depuis quelques années, des SCPI à rendement international prennent le large et investissent dans des bureaux, hôtels, commerces ou écoles à travers toute l’Europe de l’Ouest, ouvrant la porte à une diversification inédite.

À voir aussi : Immobilier : Pourquoi investir dans le neuf ?

Face à la crise sanitaire et économique liée au coronavirus, les SCPI internationales les plus récentes affichent une capacité de résistance bien supérieure, grâce à leur répartition sectorielle et géographique, la robustesse des locataires et la durée des baux. Les dernières-nées, comme Eurion de Corum ou PF Hospitality Europe, sont même bien placées pour profiter de l’évolution des besoins des entreprises, qu’il s’agisse de bureaux adaptés au télétravail ou d’actifs portés par le e-commerce. Exemple frappant : en mai 2020, Corum AM indiquait que seuls 5% des loyers avaient été reportés sur Corum Origin, pour un impact limité sur la rentabilité (-0,4% sur un an).

L’investissement international via les SCPI offre aussi un atout fiscal. Les revenus issus de biens situés hors de France sont soumis à la fiscalité locale : un immeuble allemand relèvera de l’impôt sur les sociétés d’outre-Rhin, un actif portugais de l’imposition du pays… Une optimisation qui allège la note pour les épargnants français.

Investir dans l’immobilier à l’étranger par l’intermédiaire de la SCPI en 2020, Plan de l’article

Voici les points majeurs abordés pour structurer votre réflexion :

• SCPI face à la crise et analyse du marché immobilier d’entreprise
• Avantages de la SCPI : investir dans l’immobilier en sécurité et avec diversification
• Limites de la SCPI : moins de flexibilité que l’immobilier locatif en direct
• Notre sélection de SCPI internationales :
  1. Nouveau SCPI Eurion Corum : zone euro premium
  2. Nouveau SCPI PF Hospitality Europe : hôtellerie zone euro
  3. SCPI Corum Origin : zone euro (5,14% en 2019)
  4. SCPI Corum XL : hors zone euro (5,26% en 2019)
  5. SCPI LF Europimmo : zone euro (4,05% en 2019)
  6. SCPI Novapierre Deutschland 1 et 2 : commerce allemand
  7. SCPI Eurovalys : bureaux allemands (4,50% en 2019)
  8. SCPI Elialys : bureaux Italie, Espagne, Portugal
  9. SCPI Novapierre Italie : hôtels et résidences italiennes
  10. SCPI Neo de Novaxia : zone euro
• Investir à l’étranger pour diversifier son patrimoine
• Bénéficier d’une fiscalité internationale plus avantageuse
  • Comparatif revenus fonciers France / étranger
  • IFI : résidents et non-résidents
• Stratégies patrimoniales : pleine propriété (cash ou crédit) ou nue-propriété
• Retours d’expérience

Recevez le replay de notre dernier webinaire « L’immobilier diversifié des SCPI » par email. Intervenant : Corum AM

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SCPI face à la crise et analyse du marché immobilier d’entreprise

La crise économique et sanitaire a rebattu les cartes : comment les SCPI résistent-elles sur l’immobilier d’entreprise en 2020 ?

Après une année 2019 marquée par un afflux historique d’investissements sur les bureaux et une hausse des prix, les rendements se sont légèrement contractés (de 4,48% à 4,22%). L’irruption du Covid-19 a provoqué un choc exogène : reste à mesurer la capacité des SCPI à encaisser le coup.

Côté taux de vacance, les signaux sont encourageants : en un an, dans 14 grandes villes européennes, le taux moyen de vacance a chuté de 20%. Cette moyenne masque toutefois de fortes disparités : Dublin a vu son taux passer de 16% à 11%, Madrid a légèrement progressé (de 15% à 16%), Paris est restée stable à 8%.

La performance des SCPI dépend de plusieurs facteurs, dont le contexte macroéconomique, la solidité des locataires, la durée des baux et la capacité à s’adapter aux nouvelles tendances (télétravail, digitalisation, etc.).

• La récession mondiale attendue en 2020 (-5,2%) affecte la solvabilité des entreprises, en France la contraction prévue atteint -12,5%.
• Les baux longs protègent partiellement les revenus des SCPI, tandis que les mesures d’accompagnement (prêts garantis…) amortissent les chocs.
• En cas de départ d’un locataire, la relocation peut impliquer une vacance plus longue et une révision à la baisse des loyers.
• L’essor du télétravail redistribue les cartes sur le marché des bureaux : près de 60% des nouveaux télétravailleurs souhaitent poursuivre l’expérience.

Depuis plus de 25 ans, les SCPI ont traversé toutes les tempêtes. Retours d’expérience :

• 1993-2000 : baisse de 30% sur la collecte, dans un contexte de marché secondaire quasi inexistant.
• 2009 : maturité du secteur, rendement moyen de 6,11% et revalorisation de la part de 6,63%.

Un exemple marquant : la valeur de la part Sofidy n’a jamais reculé depuis 1989, sauf peut-être en 2020, car cette SCPI regroupe des actifs très exposés au confinement.

Pour 2020, BNP Paribas Immobilier table sur une forte baisse du volume des transactions, mais une meilleure résistance des actifs les plus recherchés. Les immeubles moins bien placés devraient subir une hausse des primes de risque.

La reprise économique européenne sera progressive et inégale selon la sévérité et la durée des confinements. En 2019, un contexte porteur a permis aux six principaux marchés d’Europe de l’Ouest d’atteindre 100 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise, une décennie record. Francfort (+38%), Dublin (+81%) et Paris (+16%) ont particulièrement progressé, Berlin (-6%) et Londres (-10%) ont marqué le pas.

Le taux de vacance, déjà en baisse en 2019 (6,2% à 5,8%), devrait rester contenu en 2020 malgré un léger rebond attendu.

Les grandes métropoles européennes ont concentré les investissements (137 milliards d’euros en 2019, +6% sur un an) mais les rendements se sont encore érodés (baisse de 5,80% sur la période). Les villes les plus attractives, comme Paris ou les grandes allemandes, affichent désormais des rendements prime sous les 3%.

Le rendement moyen des SCPI s’est établi à 4,40% en 2019 (contre 4,43% en 2018), principalement en raison d’une légère hausse du prix des parts et d’une baisse des revenus distribués. Pour 2020, on anticipe une stabilisation des prix et une baisse des rendements.

Dès 2021, BNP Paribas anticipe un rebond, qui devrait freiner la remontée des vacances. L’écart de rendement (“spread”) entre bureaux prime et dette sans risque reste élevé, ce qui laisse une marge appréciable même dans un environnement de taux bas.

Par exemple, à Paris, le spread frôle 2,8% en 2019, proche de ses meilleurs niveaux historiques.

Le marché européen des bureaux et commerces continue donc d’offrir des opportunités, à condition de cibler des actifs solides et bien positionnés.

Un tiers des entreprises locataires chez Corum AM ont sollicité des aménagements de loyers. Au final, cela représente 5% du loyer annuel pour Corum Origin et 2,5% pour Corum XL, l’essentiel des demandes ayant été acceptées.

Corum AM a simulé l’impact d’un scénario pessimiste : même en cas de réduction massive des loyers, la performance annuelle des SCPI resterait robuste.

On ne saurait ignorer que certaines SCPI ont déjà connu des baisses de valeur par le passé :

• -25,12% pour Cicofoma 1 (Paref Gestion), lancée en 1968
• -12,75% pour Cicofoma 2 (Paref Gestion), lancée en 1977
• -15,12% pour Patrimoine Agricole (Foncia Pierre Gestion), créée en 1968
• -13,10% pour Capiforce Pierre (Paref Gestion), lancée en 1982
• -12% pour ActiPierre 2 (AEW Ciloger), créée en 1982

L’AMF encadre les variations du prix des parts de SCPI, qui ne peuvent évoluer que dans une fourchette de -10% à +10% de la valeur de reconstitution (valeur réelle des actifs immobiliers). Ainsi, une chute peut être évitée si le prix reste supérieur de 10% à cette valeur.

Exemple : LF Europimmo dispose d’une marge de 18% entre son prix de souscription (1045€) et sa valeur de reconstitution (128,40€ au 3e trimestre 2020).

Cette valeur de reconstitution est facilement vérifiable dans les rapports trimestriels de chaque SCPI, ce qui permet de surveiller le niveau de sécurité de votre investissement.

Le marché de l’immobilier d’entreprise doit composer à la fois avec une crise économique d’ampleur inédite et des mutations profondes dans l’utilisation des bureaux (télétravail, distanciation, nouvelles attentes des locataires).

On peut s’attendre à ce que les immeubles les moins adaptés ou les plus vieillissants voient leur attractivité diminuer, ce qui pèsera sur le rendement distribué et la valeur des parts.

Pour continuer à générer des revenus réguliers avec les SCPI tout en préservant la valeur de votre patrimoine, privilégiez les véhicules récents, diversifiés à l’international et exposés à des secteurs moins cycliques.

Magazine vidéo d’Anthony Calci CGPI (interview du 8 septembre 2016) : Thème « SCPI, la pierre-papier, c’est quoi ? »

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Vous réfléchissez à des projets d’investissement immobilier, y compris sur des SCPI à rendement international ? Contactez-nous pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure dans votre stratégie d’acquisition de parts à l’étranger. Nous travaillons avec toutes les sociétés de gestion du marché : Corum AM (SCPI Eurion, Corum Origin, Corum XL), La Française AM (SCPI Europimmo), Advenis (SCPI Eurovalys, Elialys), Novaxia (SCPI Neo) et Paref Management (SCPI Novapierre Allemagne 1 et 2).

Calci Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant basé à Paris et membre du réseau Magnacarta, vous accompagne en toute objectivité dans l’optimisation et l’allocation de vos investissements immobiliers et financiers, grâce à un large réseau de partenaires bancaires, assureurs, notaires et experts.

Risques liés aux SCPI : risque de perte en capital, absence de garantie de revente ou de retrait. Les parts de SCPI sont destinées à un placement de long terme et doivent être envisagées dans une logique de diversification.

Avantages de la SCPI de rendement : investir dans l’immobilier diversifié en toute sécurité

La SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule français d’investissement immobilier, agréé par l’AMF, qui mutualise les risques sur un large portefeuille de biens professionnels sous la houlette d’une société de gestion expérimentée.

Compte tenu des frais d’acquisition (8 à 12%, comparables aux frais de notaire) et de la volatilité des marchés, il est recommandé d’investir sur un horizon d’au moins 9 ans.

Pour optimiser votre patrimoine, Calci Patrimoine préconise les SCPI de rendement pour percevoir un complément de revenu à long terme (retraite, transmission) ou diversifier vos actifs sur plusieurs zones géographiques et secteurs d’activité.

Concrètement, investir en SCPI, c’est :

• Acquérir des parts dans des fonds gérés par des sociétés spécialisées, qui détiennent des centaines de millions d’euros en bureaux ou commerces.
• Générer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus sur ces actifs.

Les principaux atouts de l’immobilier locatif via SCPI sont :

• Stabilité des loyers : peu de risque de vacance ou d’impayé par rapport à l’immobilier en direct.
• Rendement net annuel entre 4 et 6% (non garanti, dépendant du marché).
• Indexation possible des loyers pour protéger face à l’inflation (variable selon les baux).
• Valorisation potentielle des parts si le prix unitaire augmente (non garanti).

Les SCPI permettent aussi une réelle diversification :

• Accès au marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…), qui offre des rendements supérieurs à l’immobilier résidentiel.
• Répartition des actifs à travers toute l’Europe, voire le monde sur certaines SCPI.
• Revente des parts organisée par la société de gestion, selon la liquidité disponible et le prix de retrait (soustraction des frais d’acquisition).

Gestion déléguée et mutualisation des risques :

• Aucune contrainte de gestion locative : tout est pris en charge par des professionnels (sélection des locataires, entretien, recouvrement…).
• Répartition des risques sur plusieurs dizaines d’actifs, avec une diversification géographique, sectorielle et locative.

Fiscalité avantageuse en dehors de la France :

• Sur les loyers : seuls les revenus issus de biens français sont soumis à la fiscalité foncière française, les revenus étrangers sont imposés localement.
• Sur l’IFI : pour les expatriés, seuls les biens situés en France entrent dans l’assiette fiscale.

Pour approfondir, consultez l’article « Investir dans la SCPI de rendement »

Limites de la SCPI : une flexibilité moindre que l’immobilier locatif en direct

Impossible d’y vivre, risque de blocage temporaire à la revente : voilà les deux grandes limites à connaître.

Pour l’investisseur souhaitant générer des revenus sans se préoccuper de la gestion, la SCPI coche beaucoup de cases : vous percevez vos loyers, vous déclarez une fois par an, c’est tout. Mais face à l’immobilier physique, certains points méritent réflexion :

• Jouissance : vous ne pouvez évidemment pas habiter dans un bien détenu par une SCPI, contrairement à un appartement en direct.
• Revente : vous ne maîtrisez pas le prix de la part ni son évolution. En cas de crise, la liquidité peut être contrainte (alors que sur un bien en direct, il est toujours possible d’ajuster le prix pour trouver preneur). La société de gestion organise la revente, à la différence de l’immobilier privé où tout se négocie entre particuliers ou via une agence.

Avec plus de 30 ans de recul sur les SCPI (Sofidy, La Française AM…), leur comportement en période de crise est désormais bien connu. Durant la période 1993-2000, une chute de 30% sur la valeur des parts a été constatée, avec un retour à l’équilibre en 7,5 ans (loyers inclus).

Il est juste de rappeler que cette crise s’est produite dans un contexte de réglementation floue et de marché secondaire quasi inexistant, mais il subsiste toujours un risque que la liquidité des SCPI soit affectée lors d’une prochaine récession.

SCPI Drawdown – Source : Charles Nourissat (Aurep), Investir dans la location meublée LMNP en alternative à la SCPI

L’immobilier meublé (LMNP) permet de garder la main sur la revente, sans gestion déléguée ni mutualisation. Même si le marché secondaire des SCPI fonctionne bien aujourd’hui, il demeure plus simple et rapide de liquider un appartement meublé, d’autant que vous pouvez céder une partie ou la totalité selon vos besoins.

Si la liquidité est un critère déterminant ou si vous visez une revente à moyen terme, l’immobilier locatif en meublé (LMNP) peut s’avérer plus adapté que les SCPI, d’autant que la fiscalité peut être tout aussi attractive.

Pour approfondir, consultez l’article « Investir dans la location meublée LMNP »

SCPI, SCI ou assurance-vie : flexibilité et capitalisation

Si votre objectif n’est pas le revenu mais la disponibilité du capital, l’assurance-vie peut être un support intéressant pour loger des parts de SCPI ou de SCI. Toutefois, la diversification géographique et le choix de SCPI internationales y sont bien plus restreints.

• Investir dans l’immobilier d’entreprise via SCPI ou SCI (unités de compte en assurance-vie).
• La SCI est souvent plus intéressante, car les loyers font progresser la valeur de la part et les frais d’entrée sont moindres.
• L’assurance-vie offre une liquidité totale du capital et la capitalisation des loyers.
• En revanche, la fiscalité est moins optimisée qu’avec une SCPI internationale souscrite en direct.
• Très peu de contrats d’assurance-vie référencent des SCPI internationales ou des SCI investies hors France.
• Il n’est pas possible d’acheter des parts en nue-propriété via l’assurance-vie.

Le groupe Corum a lancé en 2020 sa propre compagnie d’assurance et son contrat Corum Life, qui inclut leurs SCPI et des fonds obligataires partenaires. Contactez-nous pour en savoir plus.

Notre sélection de SCPI internationales

Calci Patrimoine a sélectionné pour vous les SCPI les plus pertinentes à l’étranger : Corum Eurion, Corum Origin et Corum XL (Corum AM), LF Europimmo (La Française AM), Novapierre Allemagne (Paref Gestion).

Pour limiter les risques et sécuriser vos revenus, le choix de la société de gestion est déterminant. C’est pourquoi notre sélection se concentre sur des SCPI internationales qui allient sécurité, stratégie cohérente et présence sur plusieurs marchés européens.

SCPI Eurion par Corum AM

EURION est la nouvelle SCPI de Corum AM, lancée fin janvier 2020, qui cible exclusivement l’immobilier professionnel de la zone euro, avec un objectif de rendement net de 4,5%.

La stratégie est claire : aucun actif en France, ce qui optimise la fiscalité des loyers pour les associés et maximise la diversification internationale.

Eurion incarne notre conviction numéro un en 2020 : Corum capitalise sur son expérience et construit un portefeuille post-crise, prêt à saisir les opportunités de marché.

Dernier rapport de gestion PDF Eurion SCPI, points-clés :

• Au 30 septembre 2020 :
  • Société de gestion : Corum AM
  • Date de création : janvier 2020
  • Capitalisation : 56 M€
  • Prix de la part : 200€
  • Valeur de retrait : 176€
  • Nombre d’immeubles : 3
  • Nombre de locataires : 3
  • Taux d’occupation financière : 100%
  • Pays : Irlande (83%), Pays-Bas (17%)
  • Répartition : 69% bureaux, 20% commerces, 11% activités
• Atouts de Corum Eurion :
  • SCPI nouvelle génération, non exposée à la crise sur ses anciens actifs
  • Zero actif en France, donc pas de fiscalité foncière française
  • Petit frère de Corum Origin, solide historique

SCPI PF Hospitality Europe par Perial AM

PF Hospitality Europe cible des actifs liés à l’hospitalité et à l’hébergement : hôtels en centre-ville, résidences étudiantes, cliniques, établissements scolaires… La diversification est au cœur de la stratégie.

Téléchargez la brochure PF Hospitality Europe, informations-clés :

• Caractéristiques :
  • Société de gestion : Perial AM
  • Lancement : novembre 2020
  • Répartition cible : 80-100% Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Espagne ; jusqu’à 20% France
  • Rendement cible : 5% (net de frais et d’impôt étranger, non garanti)
  • Prix de la part : 200€
  • Valeur de retrait : 179,60€ (frais inclus 10,2%)
  • Distribution trimestrielle
  • Baux moyens : 15 ans

  Allocation cible :

  • Hospitalité : 30-50% (hôtels centre-ville)
  • Hébergement : 10-20% (coliving, auberges…)
  • Santé : 10-30% (EHPAD, cliniques…)
  • Éducation : 10-30% (écoles, résidences étudiantes)

Comme Eurion, PF Hospitality Europe va construire son portefeuille dans le contexte post-Covid, en s’adaptant aux nouvelles attentes de la société. La gestion Perial, déjà reconnue sur d’autres SCPI, renforce la crédibilité de ce véhicule.

SCPI Corum Origin par Corum AM

Corum Origin investit dans 13 pays européens, avec seulement 7% d’actifs en France. Son historique de performance est l’un des plus solides du marché, avec une hausse régulière du prix de la part (1090€ en juin 2019, +1,4% sur un an).

En 2020, Corum AM a décidé de limiter la collecte sur Corum Origin pour préserver la qualité du portefeuille et donner la priorité à Eurion sur les nouveaux apports.

Points-clés au 30 septembre 2020 :

• Chiffres-clés :
  • Société de gestion : Corum AM
  • Création : avril 2012
  • Rendement net 2019 : 6,05% (hors impôt étranger) / 5,11% (net impôt étranger)
  • Capitalisation : 1,949 Md€
  • Prix de la part : 1090€
  • Valeur de retrait : 959,59€
  • Nombre d’immeubles : 139
  • Locataires : 255
  • Durée moyenne des baux : 7,7 ans
  • Taux d’occupation financière : 97%
  • Répartition géographique : 7% France, 93% étranger
  • Répartition : 41% bureaux, 30% commerces, 14% hôtels, 8% activités, 6% logistique, 1% santé
  • Primée SCPI diversifiée de l’année par Le Particulier
• Points forts :
  • Diversification record (13 pays)
  • Faible exposition France, fiscalité optimisée
  • Premier SCPI international du marché, historique éprouvé

SCPI Corum XL par Corum AM

Corum XL vise l’international hors zone euro (51% Royaume-Uni) et ambitionne d’élargir son horizon à d’autres continents. Objectif : 5% de rendement net par an, 10% de TRI sur 10 ans (rendement + valorisation).

Chiffres au 30 septembre 2020 :

• Caractéristiques :
  • Société de gestion : Corum AM
  • Lancement : avril 2017
  • Rendement net 2019 : 6,26% (hors impôt étranger) / 5,14% (net impôt étranger)
  • Capitalisation : 841 M€
  • Prix de la part : 189€
  • Valeur de retrait : 153,01€
  • 44 immeubles, 89 locataires
  • Durée moyenne des baux : 7,9 ans
  • Taux d’occupation financière : 99,7%
  • Répartition géographique : 51% Royaume-Uni, 49% reste Europe
  • Répartition : 63% bureaux, 30% commerces, 6% activités, 1% hôtels
• Atouts :
  • Seule SCPI du marché exposée en dehors de la zone euro (change à surveiller)
  • Aucun actif en France, fiscalité uniquement étrangère
  • Objectif de forte valorisation à long terme

Corum AM propose aussi des solutions d’épargne programmée sur Corum Origin et Corum XL : vous fixez un montant mensuel ou trimestriel, modifiable à tout moment, à partir de 50€ par mois.

SCPI LF Europimmo par La Française

La Française AM, premier acteur du marché, gère 17 SCPI et 5,8 milliards d’euros d’actifs. LF Europimmo, créée en 2014, cible en priorité l’immobilier de bureaux en Allemagne, mais s’est ouverte à d’autres marchés européens.

Chiffres au 30 juin 2020 :

• Caractéristiques :
  • Société de gestion : La Française AM
  • Création : 07/2014
  • Rendement net 2019 : 4,05% (impôt étranger déduit)
  • Capitalisation : 802 M€
  • Prix de la part : 1045€
  • Valeur de retrait : 961,40€
  • Nombre d’immeubles : 38
  • Taux d’occupation financière : 97,3%
  • Répartition : 81% bureaux, 14% commerces, 4% résidences gérées
  • 7 pays : France (16%), Allemagne (58%), Belgique (9%), Luxembourg, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande
• Atouts :
  • Solidité du leader français en gestion d’actifs
  • Base d’investissement en Allemagne, équipe locale dédiée

SCPI Novapierre Allemagne 1 & 2 par Paref Gestion

Paref Gestion a lancé dès 2013 le premier SCPI 100% dédié aux commerces allemands. Novapierre Allemagne 1 est désormais fermée à la souscription, mais la version 2, ouverte fin 2019, reprend la même stratégie.

Chiffres au 31 mars 2020 :

• Caractéristiques Novapierre Allemagne 1 :
  • Société de gestion : Paref Gestion
  • Création : 11/2013
  • Rendement net 2019 : 4,45% (impôt étranger déduit)
  • Capitalisation : 520 M€
  • Prix de la part : 260€
  • Valeur de retrait : 234€
  • 62 actifs, exclusivement en Allemagne
  • Taux d’occupation financière : 96,3%
• Fiscalité allemande : le revenu est imposé à la source (impôt sur les sociétés 15,825%) et bénéficie d’un crédit d’impôt en France.
• Points forts :
  • Spécialisation commerces allemands, stratégie lisible
  • Fiscalité avantageuse par rapport à l’immobilier français
  • Solution de diversification, unique sur ce segment

SCPI Eurovalys par Advenis

Eurovalys cible exclusivement les bureaux dans les grandes villes allemandes. Advenis dispose d’une équipe locale depuis plus de 10 ans, ce qui permet un sourcing d’actifs efficace.

Chiffres au 31 mars 2020 :

• Caractéristiques :
  • Société de gestion : Advenis
  • Création : 2015
  • Rendement net 2019 : 4,50% (impôt étranger déduit)
  • Capitalisation : 501 M€
  • Prix de la part : 1015€
  • Valeur de retrait : 889,29€
  • 15 actifs, 93% de taux d’occupation
  • Exclusivement bureaux en Allemagne
• Fiscalité : identique à Novapierre Allemagne (imposition à la source, crédit d’impôt).
• Points forts :
  • Implantation sur les grandes métropoles allemandes
  • Fiscalité 100% étrangère
  • Gestion prudente et diversification dans une économie solide

SCPI Elialys par Advenis (lancée mi-2019)

Elialys cible uniquement l’Espagne, l’Italie et le Portugal, avec une stratégie de diversification géographique inédite.

Chiffres au 31 mars 2020 :

• Caractéristiques :
  • Société de gestion : Advenis
  • Date de lancement : 04/2019
  • Capitalisation : 14 M€
  • Prix de la part : 1000€
  • Valeur de retrait : 886€
  • 1 immeuble de bureaux à Madrid
  • Utilisation locative : 93%
  • Pays : Espagne, Italie, Portugal (0% France)
• Points forts :
  • Diversification sur des marchés à fort rendement
  • Fiscalité totalement étrangère, sans risque de change

SCPI Novapierre Italie (lancée fin 2019)

Immobilier touristique italien

Paref Gestion propose ici une stratégie 100% axée sur l’immobilier touristique italien (hôtels et résidences). Malgré la crise du secteur en 2020, le positionnement reste pertinent pour diversifier son portefeuille international.

Brochure Novapierre Italie et avis : L’originalité de cette SCPI en fait une piste intéressante pour compléter un portefeuille déjà bien diversifié. Paref Gestion est un acteur reconnu sur le marché.

La conjoncture actuelle sur le tourisme italien impose toutefois la prudence sur ce segment.

SCPI Neo de Novaxia (lancée fin 2019)

Immobilier européen dédié à la transformation urbaine

Neo affiche une politique de frais d’entrée nulle (prix de part 180€), mais compense par des frais de gestion plus élevés (notamment 18% de TVA sur les loyers).

L’objectif affiché est de délivrer 5,5% sur l’immobilier d’entreprise, moitié en France, moitié dans la zone euro, avec une forte orientation sur la transformation urbaine.

Avis sur Neo de Novaxia : Les frais annuels élevés permettent une rémunération plus régulière des conseillers, mais il reste à vérifier la qualité du suivi sur la durée. Avec une part importante en France et un ticket d’entrée bas, Neo peut intéresser les investisseurs en assurance-vie ou ceux qui souhaitent percevoir des revenus peu fiscalisés. Le positionnement sur la transformation urbaine correspond aux grandes mutations du secteur.

Investir dans l’immobilier à l’étranger pour diversifier son patrimoine

La diversification géographique est souvent négligée par les épargnants français, pourtant elle constitue un pilier de la gestion de risque. Les SCPI internationales facilitent la répartition des actifs sur plusieurs pays, secteurs et devises, en complément de vos autres placements (assurance-vie, actions, obligations…)

Voici la répartition géographique des actifs pour quelques-unes des SCPI internationales citées :

Répartition géographique de SCPI Eurion, Corum Origin, Corum XL, LF Europimmo, Novapierre Allemagne 1 et Eurovalys

Répartition géographique de SCPI LF Europimmo 1T2020, Profiter d’une fiscalité internationale avantageuse

Le choix de SCPI internationales permet de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les loyers, puisque seule la part française est soumise à la fiscalité foncière et aux prélèvements sociaux.

• Immobilier en France : loyers assimilés à des revenus immobiliers, imposés à l’IR + 17,2% de prélèvements sociaux (résident), ou 20% + 17,2% (non-résident).
• Immobilier hors France : impôt prélevé à la source (équivalent impôt sur les sociétés local), SCPI verse le loyer net de charges et d’impôt étranger.

Les conventions fiscales entre la France et ses voisins évitent la double imposition. Les revenus étrangers sont fiscalisés dans le pays d’origine, puis neutralisés en France par crédit d’impôt ou méthode du taux effectif.

La SCPI reverse aux associés des loyers déjà diminués de l’impôt payé à la source. Ce mécanisme varie selon la convention :

• Méthode du taux effectif (Pays-Bas, Portugal, Belgique, Irlande, Finlande) : pas d’imposition en France, sauf pour le calcul du taux effectif (rarement applicable).
• Méthode du crédit d’impôt généralisé (Allemagne, Italie, Espagne) : revenu brut déclaré en France, puis crédit d’impôt de même montant (taux moyen).

En pratique, il faut déclarer les dividendes bruts en 2047 et 2044 (avant déduction de l’impôt étranger). Le crédit d’impôt permet d’annuler, partiellement ou totalement, la double imposition. Ce mécanisme peut toutefois vous faire “sauter de tranche” sur l’impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux (17,2%), l’administration fiscale n’applique pas toujours le crédit d’impôt automatiquement : vigilance et réclamation peuvent être nécessaires.

En cas d’achat à crédit de parts de SCPI internationales, les intérêts d’emprunt restent déductibles au prorata des revenus fonciers français et étrangers, mais la création d’un déficit n’est possible que sur les revenus français.

Les textes fiscaux restent parfois ambigus, mais la déductibilité des intérêts sur les revenus étrangers est un avantage à ne pas négliger.

Exemple concret sur Corum Origin (2017) pour une cliente Calci Patrimoine (Mme PAIR) :

• 76 parts à 1045€, soit 79 420€ investis
• Revenus perçus en 2017 : 4 363,16€ (rendement net 5,49%)
• Revenu imposable : 4 816€ (6,06% brut)
• La différence s’explique par la fiscalité étrangère, certains revenus étant exonérés ou soumis à crédit d’impôt
• Les revenus de France sont imposés, ceux des Pays-Bas/Portugal/Belgique/Irlande/Finlande sont exonérés (taux effectif), ceux d’Allemagne/Espagne/Slovénie/Italie/Estonie bénéficient du crédit d’impôt

À retenir sur la fiscalité des SCPI internationales :

• Revenus français soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux
• Revenus étrangers exonérés ou bénéficiant d’un crédit d’impôt selon les conventions
• Risque de “saut de tranche” sur l’IR en cas de revenus importants

Simulation 1 : deux foyers fiscaux, 100 000€ de revenu (TMI 30%), investissement 79 420€ en SCPI internationales (rendement 6,06%)

Simulation 2 : même profil, investissement en SCPI 100% France (rendement 6,06%)

Pour 4 816€ de revenus immobiliers (dont 907€ en France), la SCPI internationale procure 1,36% de rendement net annuel supplémentaire par rapport à une SCPI investie uniquement en France, soit 1 360€ de gain annuel pour 100 000€ placés.

Ces calculs ont été réalisés à l’aide du logiciel BIG de Harvest, référence du secteur.

Autre exemple (source La Française AM) :

• SCPI 100% France
• SCPI 100% Allemagne
• Même foyer, même investissement (50 000€)

Avec un rendement brut identique (4,44%), la SCPI allemande permet de bénéficier d’un rendement net bien supérieur (3,89%) à celui d’un véhicule purement français (2,34%).

IFI : calcul pour résidents et non-résidents

Le passage à l’IFI a introduit une méthode de calcul affinée pour la base imposable des SCPI. Le coefficient appliqué dépend de la répartition géographique du patrimoine immobilier détenu.

Pour les résidents :

• Corum Origin : coefficient 1 (tous actifs pris en compte)
• Corum XL : coefficient 0,75 (actifs hors France pondérés)
• Novapierre Allemagne : coefficient 0,80
• LF Europimmo : coefficient 0,93

Pour les non-résidents : seuls les actifs situés en France sont pris en compte.

• Corum Origin : coefficient 0,17
• LF Europimmo : coefficient 0,32

Corum XL et Novapierre Allemagne : pas d’actif en France, donc aucune assiette IFI pour les non-résidents.

Si vous êtes expatrié ou en projet de mobilité, acquérir des parts de SCPI internationales est particulièrement avantageux pour optimiser votre fiscalité immobilière.

Stratégies 2020 pour l’acquisition de parts de SCPI

Plusieurs modes d’acquisition sont possibles selon vos objectifs :

En pleine propriété (cash ou crédit), pour obtenir des revenus réguliers :

• 200 000€ placés génèrent 10 000€ nets de frais (sur une base de rendement à 5%)
• Versement des loyers généralement 6 mois après la souscription
• Achat à crédit possible pour augmenter l’effet de levier (privilégier un courtier spécialisé)
• Possibilité d’acheter des parts en nue-propriété pour bénéficier d’une décote et d’un rendement futur supérieur

Démembrement : acheter la nue-propriété permet de payer la part à prix réduit et de percevoir les revenus à l’issue du démembrement.

• Le démembrement sépare la nue-propriété (capital) de l’usufruit (revenus)
• Aucune distribution tant que vous détenez la nue-propriété
• Plus le démembrement est long, plus la décote est importante
• Au terme, vous récupérez la pleine propriété et percevez des loyers ou revendez la part, souvent à un prix réévalué
• Exemple : Corum Eurion nue-propriété 10 ans = 71% du prix de souscription (142€ au lieu de 200€) ; sur 5 ans, 80% (160€)

Pour approfondir, consultez l’article « Investir dans la nue-propriété : en direct ou via SCPI »

Perspectives : investir dans l’immobilier à l’étranger via les SCPI en 2020

Les secousses provoquées par la crise de la Covid-19 et la surconcentration sur l’immobilier français incitent à élargir son horizon. Diversifier ses placements à l’échelle européenne ou mondiale, c’est mutualiser les risques et profiter de fiscalités souvent plus douces.

Avec les SCPI internationales, vous percevez des loyers nets de gestion et de fiscalité plus élevés que sur la plupart des SCPI françaises, grâce à la fiscalité étrangère plus clémente sur les loyers.

Pour les expatriés, la fraction d’actifs française seule reste soumise à l’IFI : il devient possible d’échapper presque totalement à la fiscalité française sur les loyers et le patrimoine.

En optant pour les véhicules les plus récents, diversifiés et résilients, la SCPI internationale s’impose parmi les solutions de choix en 2020 pour générer des revenus complémentaires, tout en déléguant la gestion et en limitant l’impact fiscal. La société de gestion prend tout en charge, de l’achat à la location en passant par la maintenance. Vos loyers sont versés chaque mois ou chaque trimestre, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Enfin, vous pouvez affiner votre stratégie d’acquisition en modulant la part entre cash, crédit, pleine propriété ou nue-propriété selon votre profil.

Si investir dans l’immobilier à l’étranger via des SCPI à rendement international vous intéresse, contactez Calci Patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur la sélection et la souscription des meilleures SCPI du marché.

Notre équipe analysera votre situation et vos objectifs, afin de bâtir une allocation d’actifs sur-mesure et pertinente.

Anthony Calci, conseiller en gestion de patrimoine